房地产企业账务处理概要：开发成本核算的中心环节

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    房地产企业会计处理汇总

    第一节 房地产企业开发成本

    1、房地产企业开发成本核算内容

    房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种支出，包括物化劳务支出和生活劳务支出，统称为成本费用。开发成本是指开发场地发生的各种费用，包括土地出让金、征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和现场管理费等。各种开发间接成本。在开发成本中，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、建设项目开发成本等。

    开发成本核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。开发成本和各种费用发生在企业的开发和运营过程中。它代表了企业的整体消费水平，也反映了企业的管理水平。因此，做好企业的成本费用核算对于控制企业的各项费用至关重要。对于降低开发成本、提高经济效益、增强企业市场竞争力具有重要意义。

    2、开发成本核算的科目设置

    1.“开发成本”科目

    为了核算各项开发成本，房地产企业必须设立“开发成本”总账科目。该账户借方登记房地产开发过程中发生的各种费用，贷方登记开发产品的实际成本，待开发产品完工后转入“开发产品”账户。期末借方余额反映各正在开发但尚未完工的开发项目实际发生的成本。

    该账户应根据开发产品的不同内容，设立开发费用二级账户。二级账户内应设立“土地开发”、“住房开发”等二级账户，进行分类核算。喜欢：

    开发成本——土地开发

    开发成本 - 住房开发

    开发成本——配套设施开发

    开发成本——建筑机构开发

    为了具体核算各开发项目的成本，应在开发成本二级科目下设立“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细科目（三级科目）进行明细核算。三级账户内，每个开发项目均应设立三级账户。喜欢：

    开发成本—土地开发—一块土地

    ——B地

    开发成本—住房开发—房屋

    ——B楼等

    开发成本一级、二级科目应采用三栏科目页，三级科目应采用借方多栏科目页，分别记录和反映不同的成本项目。

    2.“开发费用”科目

    为了核算企业开发现场发生的各种间接费用，房地产开发企业应当设立“开发间接费用”总账科目。

    “开发间接费用”科目用于核算房地产开发企业在开发现场直接组织、管理开发项目发生的各种间接费用，如现场管理人员的工资等；现场建筑设备折旧、现场办公费、水电费、劳动保护费、项目贷款利息费用及周转房摊销等。

   

    该科目借方登记开发现场发生的各种间接费用，贷方登记期末分摊至“开发成本”科目的开发间接费用。月底余额结转后，账户应无余额。

    该账户应根据企业不同的发展场地设立明细账，进行明细核算。喜欢：

    开发管理费用——开发站点

    ——B开发地等

    应使用借方多栏科目页面来制定间接费用明细科目，以记录和反映不同的费用项目。

    第二节 土地开发成本计算

    1、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置

    （一）土地开发成本计算对象的确定

    土地开发又称建设用地开发，是指对原有土地进行改造，以提供一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是按照成本计算对象收取各种费用，并按照一定的成本计算对象计算结转成本。

    在一般土地开发中，每个独立开发项目都应作为成本核算的对象。但对于开发面积较大、建设周期较长、区域开发的土地，可以以一定面积作为成本核算对象。

    （二）土地开发账户及成本项目的设立

    土地开发成本应计入二级科目“开发成本-土地开发”。该账户借方登记各类土地开发所发生的费用，贷方登记土地开发完成后转入“开发产品”、“投资性房地产”等账户的土地开发费用。

    为了具体核算每次土地开发的成本，必须在二级账户下设立多栏“土地开发成本明细账”（三级账户）进行明细核算。

    本明细账按照不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账。明细科目应使用借方多栏科目页面。

    明细科目（三级科目）各科目应按不同成本项目​​设置栏目。土地开发成本通常分为以下成本项目：

    1、征地拆迁补偿费用。包括为取得房地产开发用地使用权而支付的土地出让金、土地购置费、耕地占用税、劳动力安置费以及地上、地下建筑物拆迁补偿净支出、安置搬迁支出、农作物补偿费等还包括向政府部门支付的主要市政配套费以及向当地市政公司支付的红线外（建设工地外）的道路、水、电、燃气、热力通讯等建设费。

    2、初步工程费。包括项目报建时按要求向政府有关部门缴纳的审批费；立项后的规划设计费、项目可行性研究费、水文地质工程地质调查费、测绘费；以及满足建设条件所需的通行费和建设费。所谓“三通一平”施工场地的供水、供电、平整费用。

    3.基础设施费用。开发小区内除建筑安装施工图预算项目外，还包括能保证居民永久使用的道路；供水、供气、供电、供热、排污、排洪、通讯、电视等相关设施的购置和管道的铺设；项目周边围墙、公园大门、监控工程、环卫、绿化等工程支出。

    4、公共配套设施费。包括开发项目内不能有偿转让的开发社区公共配套设施支出，如开发社区内消防、锅炉房、水泵房、水塔等设施的支出以及支出中央公园、环廊、展馆等项目

    需要注意的是，如果开发的土地不直接出售或出租，而是用于建设房屋，且配套设施是在土地开发后、与房屋建设同时、或者在房屋建设之后建设的，在这种情况下，上述公共设施附属设施费应直接计入或分摊到房屋开发成本中，不需要计入土地开发成本中。

    5. 开发管理费用。是指企业直属组织、管理开发项目所发生的各种费用。包括开发现场管理人员的员工薪酬；现场建筑设备的折旧；现场办公费用、水电费、劳动保护费、工程贷款利息费用及周转房摊销等。

   

    2、土地开发费用的征收结转

    企业开发的建筑用地按用途可分为两类：一类是为出售或转让而开发的商业建筑用地，是房地产开发企业的商品产品，需要单独核算土地开发成本；另一种是为出售或转让而开发的商业建筑用地。为建设商品房、周转房、租赁住房而开发的自用工地，属于企业的中间产品，所发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房、租赁房等开发产品的成本。出租房等

    其中，如果企业开发直接用于出售或出租的土地（即商业用地开发），则发生的土地开发费用必须直接计入“开发成本-土地开发”科目。

    如果企业开发土地的目的是建造自己的房屋，所建造的房屋仅作为成本核算对象，则无需单独核算土地开发成本，发生的土地开发成本可直接计入成本核算。住房开发成本。

    但如果企业开发土地后，建成的房屋是两个或两个以上成本核算的对象，则需要分别计算该土地的开发成本，然后将土地开发成本分摊到不同的房屋开发成本中。

    第三节 住房开发成本核算

    1、房屋开发成本核算对象和成本项目

    （一）房地产企业开发建设的房屋类型

    房屋开发是房地产开发公司的主营业务。其开发建设的房屋根据用途不同可分为以下四种类型：

    开发建设供销售的商品房；

    为租赁业务而开发和建造的租赁住房；

    为安置被拆迁居民而开发的临时住房；

    企业接受其他单位委托，代为开发、建设房屋。

    以上四类房屋必须确定成本核算对象并计算其实际开发成本。

    （二）住房开发成本核算对象的确定

    房地产开发企业的房屋成本核算对象，应当根据房屋建设特点和实际开发情况，按照以下原则确定：

    1、一般房屋建筑工程，应当以各独立设计预算或各独立施工图预算所列的个别工程作为成本核算对象。

    2、同一施工现场、建筑结构类型相同、用途相同、由同一单位施工且开工、竣工时间相近的若干单位工程，可以合并为一个成本核算对象。 （同一建设单位同时建设多栋同一结构型式的住宅建筑的，可合并为一个成本核算对象）。

    3、对于规模较大、建设周期较长的单位项目，可将项目划分为若干部分或区域，并将不同部分和区域的项目作为成本核算对象。

    （三）住房开发成本项目设置

    由于住房开发是在土地开发的基础上进行的，如果土地开发和住房开发连续进行，则土地开发成本从一开始就可以直接计入住房开发成本，因此住房开发成本项目也包括土地开发成本项目。但房屋开发还必须在土地开发项目的基础上增加“建筑安装工程费”项目。因此，房屋开发的成本项目一般包括以下六项：征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。