合同纠纷如何维权？半岛问法热线聚焦房屋买卖等纠纷解答

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    书面契约是明确双方责任与权益的关键工具，遵循契约条款也是当前社会契约理念的实践方式。日常生活中，违背约定条款的行为时有发生，面对此类状况，公众应当怎样维护自身权益？12月17日上午，半岛问法热线集中探讨契约争议，上海锦天城（青岛）律师事务所的邹静律师与宋海玲律师通过互联网回应民众来电，涉及房产购置、租用、预付费用、小区管理服务等方面的契约咨询需求较为突出。

    法律不会维护那些怠于行使权利的人，一旦发现自身的利益遭受侵害，应当立刻动手维护自己的利益。清晨九点过后，咨询法律的电话便响个不停。金女士打算购置房产，在某个网站查到了王女士打算卖房的消息，金女士便联系了王女士的微信账号。“接着我们用微信谈妥了所有合同细节，金女士转交了十万元作为订金。金女士向邹静律师说明，双方事先商定，需由金女士在事先拟定好的合同文件上签字，之后通过快递寄送给王女士，待王女士签好名后再寄回。

    她临门变卦了，快递还没到，就通过微信通知我不卖房了，合同也没签，金女士去问律师，微信上敲定的合同，对方能反悔吗，反悔了要不要负责，

    邹静律师在掌握相关情形后，向金女士作出了说明。当事人双方曾利用微信平台商讨并确定了合同的整体内容，同时商定后续需要签署正式的合同文本。在正式合同文本签署之前，当事人拥有一定的机会撤销之前的约定。邹律师强调指出，王女士在正式合同文本签署之前，双方之间的房屋买卖协议并未生效，她具备撤销该约定的权利。

    房屋买卖协议尚未签署生效，王女士并非完全无责。依照《中华人民共和国民法典》相关条款，协议订立期间若一方违背诚实守信，致使另一方蒙受损失，需承担相应补偿。您已按约定签署协议草案，王女士却反悔不签，此行为显然有违诚信。邹律师说明，依照合同无效的情况下的处理办法，王女士收到的预付款十万元需要加倍退还，倘若这笔钱不够补偿金女士的损失，王女士还得继续负责赔偿。

    租赁房屋是都市居民普遍的居住方式，出租方与承租人会订立租赁协议来确立正规的租用联系。协议期满时，多数情况下双方会重新签订协议，但有时出租方基于信任或其他缘由，不与承租人签署新协议，仅以资金划转方法维持租用状态。这种处理方式难以确保双方利益，因为租赁流程存在不足，导致双方矛盾频现。

    12月17日上午，宋海玲律师接到李女士来电询问相关事宜，李女士表示自己的房产已出租五年有余，租客按时支付租金，但自2020年租赁合同期满后未续签新约。今年1月起，租客停止支付租金，至今仍未履行缴费义务，却继续居住在李女士的住宅内。李女士询问律师，在无有效合同的情况下，自己的合法权益能否得到维护。租户会不会不认账？”李女士很是着急。

    宋律师询问道：“您有向租户催缴租金吗？”李女士表示有过。

   

    宋律师说明，依照相关法规，假如房东没有清楚表示要终止租赁关系，租客就拥有合法的居住权，可以继续住在那里，这种情况属于不定期租赁，相应的合同是不定期合同。

    如果某一方打算终止协议，也无需承担赔偿费用，这表示租客可以随时迁出，业主也能随时要求租客搬走。宋律师建议李女士在催促交款未果的情况下，明确告知对方终止协议，并且规定迁出时限。签约租房时条款要周全，这样方能依照法规维护自身利益。另外，不论使用微信、支付宝还是银行卡等途径支付房租，都必须清楚所付费用对应的具体月份，流程规范才能有效维护自身利益，这是宋律师提醒的。

    问题解答

    问题1：合同约定“不退不换”，课没上完，能否要求退还学费？

    二零二三年七月，李女士替孩子向某教育机构登记了优质跆拳道培训项目，双方签署了《服务合同》，里面明确课程基础费用为每节298元，总计96节，当前促销价格为9800元，并且合同上特别注明“此优惠项目不可退款也不可更换”，学习时段设定在二零二三年七月到二零二四年四月之间，过期后不予办理退款手续。李女士依照约定缴纳了学习费用，孩子的课程刚开始不久，这家教育机构就因为经营困难，无法准时安排课程，到了今年，课程已经没法继续完成了。李女士向培训机构申请退款，培训机构职员表示双方事先商定购买的是优惠课程，协议中明确写明“优惠课程不退不换”，而且课程期限已经结束，李女士无权要求退款，如果她中途退出，优惠条件也会失去，退款时需按原价计算，扣除已学习时间对应的费用后再退还剩余部分。李女士向律师咨询，由于培训机构的责任导致课程未能全部完成，合同中明确规定了“不可退款也不可更换”，那么所缴纳的学费是否能够要求返还？

    律师表示：依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条，若一方拟定格式条款，在其中的责任承担方面设置不公，或是将责任单方面转移，又或者对另一方的权利进行不合理限制，特别是剥夺其核心权利，那么这样的格式条款便不具有法律效力。这家教学机构在协议有效期间未能准时安排课程，造成双方的服务协议无法继续执行，因此双方原先签订的《课程服务协议》可以依照法律程序终止，该教学机构需要将未完成课程的部分费用退还给对方。退费金额的确定方法，虽然《课程服务协议》中明确原价是每课时298元，96课时的优惠价是9800元，但是签订合同时那家培训机构已经收取了96节课的优惠价格9800元，也就是承诺按照优惠价格来收取课时费，9800元实际上是最终成交的金额，应该根据课程约定的期限、已经学习的课时数、课程安排的密集程度、机构停业的时间等具体情况来计算退费给李女士。

    租赁契约终结后，若承租人未将经营资质迁出原租赁场所，出租方可否索要经济补偿？

    二零二四年八月，姜先生和胡女士签订一份房屋租赁协议，姜先生把店铺内两个房间租给胡女士，胡女士随后把房子用于瘦身美容相关行业，并且一次性付清了全年的房租，经过两个多月经营，胡女士表示因为经营上有很大困难，向姜先生申请退租，双方经过商量，决定胡女士十月底搬走姜先生近期偶然得知，胡女士虽已搬离，却仍在抖音和美团平台利用姜先生的商铺资料继续开展线上业务。经深入了解，姜先生发现胡女士的个体工商户注册地址始终未从他的商铺转移。这一情况阻碍了姜先生重新出租商铺的计划。姜先生向法律专业人士咨询，询问是否能够要求胡女士继续支付租金，并要求其赔偿由此造成的损失。

    律师观点表明，姜先生与胡女士签署的《租房合同》是双方真实意愿的体现，合同条款未违背法律及行政法规的强制性要求，因此具备法律效力。房屋租赁涉及双方多方面的权利与责任，特别是商铺租赁，通常被承租者用于公司注册或个体经营。合同期满或终止时，承租人必须及时将自己营业执照上的经营地址变更出去，这是合同中的一项附加责任。若不立刻搬离，将会妨碍该店铺的再次招租和正常运作，导致出租人蒙受租金收入减少的损失。倘若由此引发争议，需依据具体情形以及双方责任大小，由租客对房东因商铺持续经营而遭受的租金损失给予合理补偿。所以，胡女士须补偿因未迁移营业执照经营地而使姜先生蒙受的损失。

    律师也在此告诫，对于房东而言，可以在租赁协议里明确约定合同结束或不再续约之后，房东需要将相关证件移走或办理注销手续的责任，并且要规定一个必须完成的时间，还要设定违约的赔偿金，还可以要求租客提前支付一部分保证资金，假如房东不按约定搬走证件，这笔保证资金就不予退还，这样就能保护房东的利益。租客必须留意，终止租赁后，要立刻办理证件转移手续，防止将来产生争议，避免给自己带来没必要的麻烦。

   

    问题三：开发商在未征得业主许可的情况下，擅自与物业管理公司缔结了初始阶段的物业服务协议，业主是否可以拒绝支付物业管理费用？

    万先生居住的小区，其开发商在未征得业主许可时，便单独同一家物业服务企业达成了前期服务协议，万先生与超过一百户的业主持有相同看法，认为业主并未与该服务公司签署正式服务契约，业主并非契约的签署方，所以业主没有义务向物业公司支付服务费用。物业方面却规定住户必须缴纳管理成本和废物处理费用，否则将采取法律手段解决。万先生向法律人士咨询，由于开发商与物业单位私下达成了初始服务协议，居民是否有权拒绝支付相关费用。

    律师指出：物业服务合同体现公共属性，也具备整体特征，开发商依照法规同服务公司缔结的初始服务协议，其根本目的在于保障业主权益，并维持物业管理范围内的正常运作。业主在购房时，会归纳接收前期物业服务协议中的责任与权益，虽然不是协议签署方，却是该物业服务协议规定的责任与权益的拥有者与履行者，因此应当受前期物业服务协议的制约。物业企业虽未与业主订立协议，不过物业企业与开发商签署合约之后，物业企业依照规定为社区业主实施了管理服务，该社区业主也采纳了物业企业实施的服务，理应向物业企业缴纳管理费用。

    问法感悟

    邹静律师表示：经由参与今日半岛问法热线节目，得以接触形形色色的合同争议案件，咨询者背景多元，所提事项涉及合同的各个阶段，或源于签约时的疏忽大意，或遭遇履行过程中的困难，或对如何维护自身权益感到迷茫，这些情况充分展示了合同问题的繁杂性与多样性，反映出当事人内心深处对法律帮助的迫切需求。

    这让我明白法律宣传任务艰巨，律师在其中作用重大，必须依靠专业知识和实践来分析情况，帮助人们缓解担忧。今后我也会继续参与法律援助，为建设法治社会尽力而为，让法律公平的理念深入人心。

    宋海玲律师表示，今日参与半岛问法热线节目，仿佛直接进入了争执激烈的中心地带，切实体会到合同争议这种“地方”的紧张气氛。

    从咨询者们的叙述里，我见识到合同争议的种种形态。我深切明白，律师不只是法律规定的阐释者，更是身处困境者们的希望指引。我们需要借助专业的法律剖析，帮当事人梳理纷乱的状况，明确主张权利的路径。期望能凭借法律的作用，为他们构建一个公正合理的法治天空。

    （半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 宋泓睿 实习生 张荣）