2021年东莞林军的中介门店招租，地产寒冬何时迎暖春？

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    东莞某处正在对外招租的中介门店。江小亭/摄

    过去的一年，即2021年，按照林军所述，是经历空前挑战的年份

    江小亭/发自东莞

    2021年岁末，林军望向公司群聊里寥寥无几的成员，心中不禁感慨万千。翻看他的社交动态，充斥着大量关于房地产领域复苏的动态，然而具体何时才能迎来真正的转机，他却无从知晓。

    林军年纪轻轻，就转行进入房产经纪领域，在他看来，这个行业虽然入门条件简单，但要做好，需要掌握的技能同样很多。他凭借和蔼可亲的谈吐，用心周到的服务态度，持续提升的业务能力，以及至关重要的把握了行业风口，如今他收获了“黄金时代”的果实，已经建立了一家属于自己的经纪公司。

    林军透露，2020年，他经营的地方雇佣了十几位工作人员，"行情不错，该领域颇具魅力，经营状况尚可"。然而到了2021年，东莞区域经历剧烈波动，法规持续收紧，伴随中介机构关闭、人员裁减的风波，这家小机构也遭遇了员工大量离开的情况。

    多数人系自行离去；经纪人仅以提成维生，数月无成交，自身难以为继，此乃林军所言。

    他们是直接面对市场的群体，清晰感知到每一次行情的波动；关于刚刚过去的2021年，按照林军所言，是承受了极为严重的震荡的一年。

    有人黯然离场

    回想往昔房地产市场的鼎盛时期，这个行业被广泛视为能够带来丰厚回报的领域，许多基础从业人员通过销售业绩，每年赚取百万级别的收入，这种情况在当时十分普遍。

    然而在2021年，由于持续不断的政策收紧导致房地产市场明显降温，众多中介机构因此成为了最先受到波及的群体。

   

    从他们日常活动的二手房市场观察，对比东莞2020年下半年，2021年二手房交易量持续大幅下滑；根据东莞市住建局披露的资料，2021年10月、11月，交易量不足1000套，同2020年7月交易高峰时超过8000套的情形相比，差异非常显著。

    2021年伊始，“莞六条”政策出台，该规定在购房限制和贷款条件上大幅提升了准入标准，再加上春节假期效应，东莞的二手房交易量当月与上月相比急剧下滑；由于银行信贷政策持续收紧，房贷利率显著上升，不少金融机构的放款时间延长至半年以上，甚至完全停止贷款业务，导致东莞二手房的月度交易量陷入停滞，始终维持在2000套以下。

    2021年“国庆”假期刚过，已在广深造成显著影响的“二手房参考价”紧接着在东莞正式公布；那个月，东莞全市二手房网签量跌到历史最低点，只有423套，也就是说，平均每天二手房网签的份数不超过15份。

    对于数量众多的中介组织来说，这种情形导致没有业务成交。紧接着，人员减少、离职现象普遍，店铺停业、破产等状况在各个领域相继出现，部分持续经营的中介机构也纷纷更改了工作方向。

    然而，据东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐透露，现阶段众多房产中介纷纷停业，主要归因于2020年那段不计后果的急剧扩张。

    二零二零年，东莞房产价格实现了全国领先的增长，市场热度促使中介机构大量涌现，个别交易频繁的社区里，临街的中介店几乎占据了半数以上；然而现在市场低迷，这些机构又纷纷选择合并或停业。

    二手房市场交易量减少，许多房产中介机构纷纷停业，与此同时，众多房产中介从业人员也纷纷离开这个行业。

    早些时候会支付固定报酬，金额不大；后来主要依靠销售业绩，离职的几位连续数月没有成交，自己也难以维持，说到底我们目前主要依靠场地租赁收入。

    谈到同事们的去向问题，林军表示，有人选择从事网约车服务，有人转行从事汽车销售，还有人直接回到家乡定居。这个职业领域的要求并不严格，许多离职者并没有掌握什么专门技能。

    同年九月，东莞市人力资源和社会保障局发布通知，把房产中介与房产中介助理归入人才引进限制名单，有效期维持半年，促使相关人员纷纷离职。

    新房全面铺开联动 中介绝地反击

    有人黯然离场，有人则在另辟战场。

   

    二手房交易冷淡时，东莞新建房产市场也因政策持续调整和资金贷款环境趋紧，销售表现同样大幅下滑。许多房地产商面对2021年底的回款指标和当前严峻的市场状况，纷纷将加速销售作为第四季度的核心工作，各地各楼盘接连推出各种促销活动和优惠措施。促销活动包含多种优惠方式，例如房产折扣、特价房源以及附加物业费用等，同时交易环节也出现让步，东莞新建住宅市场不再像以前那样普遍要求全款或高额首付款，现在更多地采用低首付、首付分期等支付方案，以东莞环城区某个楼盘为例，总价两三百万元的房子，首付款仅需三万元就能购买；另外，对于购房条件暂时不具备的人群，延期签约的做法已经从原本的临深区域扩展到整个东莞市。

    市场成交数据显示，开发商的以价换量取得一定成效。

    目前主要是降价促销在清库存，我们这边应该不会有大幅度优惠，2021年的计划也取消了，如果实施出来效果会很差。降价幅度太大，首先开发商的利润会被挤压，另外还可能引发老业主的反对事件，损害与其他商家的关系，甚至损害自身形象。

    除了大打折扣，有些开发商还以提高佣金的方式激励市场带客。

    “开发商现在急需我们的合作。”一位房产中介老陈信心十足地说，新房大面积联动提供了新的机遇，以往主要推广惠州项目，或者距离稍远的中山、肇庆等大湾区不限购的城市项目，虽然佣金丰厚，但完成交易的挑战性极大；如今许多热门板块的项目都参与了联动，可以根据客户的偏好进行推荐，成功售出的可能性也相应提升。

    老陈表示，2021年下半年起，东莞市场新建房屋销售情况不佳，再加上完成销售任务的难度增加，开发商之间争夺客户的竞争变得越来越激烈，合作推广的规模持续扩大，各个楼盘之间的恶性竞争现象十分普遍，就连万科这种大型企业也开始寻求销售渠道，销售提成相较以往更为丰厚，"部分知名房地产公司核心地段的单套佣金能够达到十万元人民币以上"。

    “新房现在已经成为我们公司的主要赛道。”老陈继续补充道。

    在他眼中，“时局不定”是2021年东莞房产市场的核心特征，政策动向、推广手段、买家心态都愈发难以预测，各方都谨慎地顺应市场波动持续发展。

    经过“震荡”的2021年，东莞楼市基本面已稳。

    合富信息资料表明，2021年东莞新发售的初代房产总体面积达608万平米，与上一年相比略微降低了1.3%；通过网络办理的房产交易数量大约是43271笔，较去年下降了33.1%，成交记录创下五年来的最低水平。然而在价格方面呈现稳定态势，网签的平均价格是每平米27100元，虽然与去年相比增长了11.8%，但急剧上涨的趋势已经得到控制，相比2020年超过20%的增幅减少了8.5个百分点。

    根据中原地产研究院的资料，东莞二手房市场整体表现出交易量减少、价格上升，并且经历了先上升后下降的过程。2021年，东莞二手住宅成交数量为17500套，成交面积大约为187万平方米（这是一个预估值），成交套数与上一年相比降低了33%。同年，二手住宅的平均成交价格为每平方米18900元，与上一年相比增加了13%。

    东莞当前的交易量依然不高，一些专业机构分析，国家已经明确表态，希望房地产业能够实现稳定进步和正常运转，同时银行方面也加大了信贷支持力度，这意味着政策层面的支撑已经到位，因此在未来的某个阶段，东莞的住宅和商业房产市场可能会出现比较适合购买的机会