深圳出台多项政策完善房地产市场调控，市场走势受影响

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    除了出台二手房交易参考价发布机制外，深圳各部门也配合出台相关政策，进一步完善房地产市场调控。

    2021年5月28日，深圳市人力资源和社会保障局发布《关于高层次人才业务、新引进人才住房租赁及生活补贴业务相关安排的公告》，宣布自2021年9月1日起，高层次人才停止业务申报，不再接受新引进人才房租、生活补贴，落户政策收紧。

    2021年9月7日，深圳市住建局下发《深圳市住建局关于调整全市房屋交易管理业务的通知》。 2021年9月13日起，深圳市住房公积金管理中心首批推出住房交易资格审核、住房销售合同网上签订备案等服务，全程网上办理，使得交易流程方便、透明。

    2、政策影响下的市场走势

    广州市住房和城乡建设局发布的《关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》和《关于发布广州市第一批二手房交易参考价的通知》广州市住房政策研究中心会同深圳市政府发布的《热点住宅区》中公布的二手房交易参考价格也类似。从价格来看，大部分楼盘的交易参考价与实际二手房交易价格存在较大差异。但两者之间也存在差异。广州此次共公布了96个住宅小区的二手房交易参考价格，深圳则公布了多达3595个住宅小区的二手房交易参考价格。其覆盖面更广、更全面，基本覆盖整个深圳地区。

    广州首批热点地区住宅小区二手房主要分布在天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区，共计96个住宅小区。预计下一步将继续加强交易参考价格公布，逐步完善二手房。住房交易参考价格发布机制。从广州市公共资源交易中心公布的2021年第二批住宅用地集中供地情况来看，共有供地案例48宗，其中增城、南沙、番禺、花都等外城区供应36宗和从化区，占比75%。与此同时，广州市人民政府网站正式公布了《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，表明南沙的功能定位区要打造粤港澳全面合作示范区、粤港澳全面合作。湾区是国际航运、金融、科技创新功能承载区、先进制造业发展区、高水平对外开放门户、广州城市副中心。预计未来热点住宅区下一批二手房将考虑集中在南沙区等地区。

    面对已公布的二手房调控政策，广州二手房市场将可能出现以下几个方面的发展：

    1、二手房交易量或萎缩

    热点地区首批住宅区纳入的二手房受交易参考价影响，市场信息不明朗。除了部分业主急于出售外，其余业主如果不急于买卖，可能更愿意继续出售原有的二手房。市场价格已挂出，他们不愿意以更低的价格出售。但买家等待二手房市场下跌而保持观望，导致买卖双方相互竞争、等待市场进一步显现的现象。因此，近期二手房交易将会受到一定影响，交易量将会萎缩。

    2.指导银行部门合理发放二手房贷款，防控个人住房信用风险

    截至目前，广州仅有中国民生银行和广发银行发布了二手房抵押贷款最新政策，积极响应《通知》要求，严格遵循二手房“下放原则”房屋交易参考价和实际交易网上签约备案价。发放贷款。其他银行均表示，尚未出台二手房贷款相关细则，但贷款限额将进一步收紧。如果按照公布的二手房交易参考价发放贷款，当实际成交价高于参考价时，购房者就要额外支付一笔价格作为首付，这无疑会增加压力为刚需买房的人买房。因此，未来各银行或将陆续出台相关房地产信贷政策，进一步明确二手房信贷要求，合理发放二手房贷款，防控个人住房信贷风险。

    3、对土地市场交易的影响

    二手房交易参考价格监管与新建商品住房限价等监管政策措施基本一致。目的是遏制房地产投机需求，引导房地产市场健康稳定发展。房地产市场与土地市场密不可分，房地产市场的调控也离不开土地市场的协调联动。进一步完善房地产价格联动机制，需要同步监管和完善土地市场。从广州第二批集中供地可以看出，在增加住宅用地供应、限制地价、竞争自持的基础上，与第一批集中供地相比，还增加了限制房价、销售指标、反马甲、一次性书面报价等转让方式。未来，土地市场将进一步与房地产市场联动，完善相互联动机制，进一步落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

    3、多部门协调措施预测

    一般情况下，土地价格的变化会滞后于房价的变化。因此，预计国土部门将从城市地价动态监测、基准地价和校准地价等职责范围内的地价信息发布机制入手，加快地价项目建设。结果更新周期和行政审批流程，及时动态更新、调整和对外公布地价结果，建立房地产价格快速反馈机制，缩短地价吸收或接受房价变化的周期，使变化在房价上可以及时体现到土地上。水平市场，促进地价与房价联动效应。此外，房地产调控涉及方方面面、影响广泛。需要税务、银行、市场监管等部门的共同配合。银行贷款政策将逐步明确、税收机制完善等，共同落实房地产调控要求。我们相信，多方合作、各部门共同努力，调控房价、促进发展，引导房地产行业沿着健康、稳定、理性的方向发展，实现政府调控房地产市场的目的，建立健全房地产市场健康发展机制。

    结尾

    关于作者

    陈楚欣，广东中地置地房地产评估规划设计有限公司评估部技术员，毕业于广东财经大学，主要从事地价标定等相关工作。具有地价标定的理论基础和实践经验。