西安将建立二手住房成交参考价格发布机制，虚高炒作房价将得到有效遏制

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    楼市背景

    近六个月持续上涨

    西安二手房价格涨幅快于新房

    部分学区房价再创新高

    早期信号

    高价二手房被勒令退市

    银行申请抵押贷款变得更加困难

    成立中介行业协会进行自查自纠

    定价依据

    以住宅小区为基础

    参考网上签约成交价、鉴定价等形成交易参考价

    监管工具

    要求银行等以参考价格为参考

    房产中介机构和平台开展自查

    拆除价格虚高的二手房

    政策预期

    多地二手房价格受“引导”后“降温”

    深圳折扣30折

    成都成交均价连续4周下跌

    7月8日起，西安将建立二手房交易参考价格发布机制。

    有分析认为，这一制度对于购房者来说绝对是个好消息：“虚高”、“炒作”的房价将得到有效遏制。

    西安为何要推行这一新机制？以后买二手房贷款会更难吗？在西安之前实施这一制度的深圳、成都等地，新政策的效果如何？我们来看一下分析。

    新政实施后深圳二手房交易走势（单位：套）

    三月 6789

    4877 年 4 月

    3027 年 5 月

    2575 年 6 月

    通知内容共有4条

    1、西安市房地产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手房网上交易价格、评估价等因素，经调查分析形成二手房交易参考价。西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

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    从本质上讲，住宅区刚需、刚装修的普通产品与高价土地、豪宅没有可比性。

    此次推出的二手房参考价更多的是根据住宅小区本身的成交价和评估价来确定。与周边激励措施（地王、豪宅等）没有直接关系，可以视为稳定价格预期。

   

    2、房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”、“学位房”名义炒作房价，不得诱导社区业主参与哄抬房价。

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    利用学区炒二手房，成为推高房价的“拿手好戏”。有了这样的通知，下一步就是严查市场销售行为。未来，“学区房”、“学位房”将成为西安楼市的敏感词。

    三、涉及二手房交易各环节的相关机构应以二手房交易参考价为参考，引导二手房理性交易，稳定市场预期。

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    关键就在于“各个环节”三个字——这其中也包括银行。总之，如果二手房的成交价格明显高于住房和城乡建设局发布的“参考价”，能否顺利获得按揭贷款就得打个问号。

    四、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台应对挂牌楼盘进行自查，下架价格虚高的二手房挂牌。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区内的房屋挂牌情况进行全面检查。对不符合规定的，将报请网信、市场监管等部门联合惩戒。

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    对不认真落实新政的机构将予以处罚。

    参考价是如何确定的？

    网签成交价和鉴定价是主要因素

    7月8日，西安市住房城乡建设局发布《关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》。今后，为坚决贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位精神，落实《关于建立房地产联动机制的通知》有关规定，促进房地产市场平稳健康发展推动二手房市场信息公开。经西安市政府同意，西安市将建立二手房交易参考价格发布机制。

    那么这个参考价是如何确定的呢？

    7月8日下午，西安市住建局相关工作人员介绍，二手房交易参考价来源为西安市房地产交易管理中心，以住宅以社区为单位，充分参考二手房网上交易价格、评估价格等因素。经过调查分析，形成了二手房交易的参考价格。

    那么这个参考价是如何公布的呢？

    该工作人员介绍，西安市房地产交易管理中心形成的二手房交易参考价格将定期在西安市住房和城乡建设局官网、微信公众号和其他线上平台，交易参考价将细化至住宅小区。 。

    参考价格影响交易的各个方面，包括银行贷款。

    西安市房地产中介行业协会会长吴大涛介绍，西安市住房和城乡建设局印发《关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》。对于中介行业来说，此次监管的方向比较明确。一是“虚高”“炒作”的房价将得到有效遏制。特别明确，房地产经纪机构和房地产销售服务人员不得以“学区房”、“学位房”为名炒作房价，不得诱导小区业主参与开车房价上涨。

    二是监管环节进一步强化。显然，涉及二手房交易各个环节的相关机构，特别是银行，都将参与这一政策。要以二手房交易参考价格为参考，引导二手房理性交易，稳定市场预期。房地产经纪机构和房地产网络信息发布平台要对挂牌房产进行自查，下架价格虚高的二手房挂牌。华商报记者 陈思存

    行业解读

    银行按揭贷款会暂停吗？

    “二手房市场的调控一个多月前就已经非常明确了！” 7月8日，西安地区一家中介公司负责人告诉华商报记者，首先，某中介平台的高价二手房是被政府部门订购的。随后，购房者向银行办理房贷难度加大，中介行业协会成立，对中介公司进行自查自纠。不到一个月的时间，西安二手房市场以肉眼可见的速度发生了巨大的变化。

    那么银行按揭贷款会暂停吗？

    他表示，准确的说，银行并没有停止放贷，只是审核很严格，放贷周期也延长了。以前是2-3个月，现在可能需要4-6个月。同时，确实那些历史悠久的二手房现在也拿不到贷款了。

    会有阴阳契约吗？

    西安市住建局发布的通知对楼市尤其是二手房有何影响？

    西安一家中介公司负责人坦言，对西安二手房市场的影响仍需由市场来决定。例如，深圳相关政策出台后，二手房参考价格体系可能会越来越普遍。针对二手房市场，不少城市采取了针对性的调控措施。从指导价来看，不少热门二手房都打了30%的折扣。

    由于西安市相关细则尚未发布，因此需要等到细则发布后才能看到表现。

    那么规范之后，中介机构的“阴阳契约”会不会出现问题呢？他表示，目前西安二手房交易的监管，从挂牌到资金进入监管账户等，都是一个闭环监管，所以这样操作的可能性几乎没有。记者 陈思存

    新闻背景

    近六个月西安二手房增速超过新房

    在国内房地产市场，新房和二手房最大的区别不是新旧，而是价格决定机制的不同。在很多大中城市，新房受到“限价”行政因素的影响，而二手房则更加市场化。

   

    因此，有观点认为，二手房更能反映房地产市场状况。

    近五年来，西安新房价格持续上涨，令外界震惊。然而，二手房受市场供求、政策变化，甚至新房市场成交量的影响，出现频繁的涨跌。

    然而，近六个月来，西安二手房价格却开启了一波上涨行情。国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，继2020年11月环比下降0.3%后，2020年11月二手房销售价格西安2020年12月至2021年5月环比分别增长0.2%、1%、0.9%、0.6%、0.8%和1%。在此期间，累计环比涨幅超过了西安市新建商品住宅价格涨幅，即新建住宅价格。

    今年5月，西安二手房价格环比上涨1%，位居全国第二，仅次于北京（与徐州并列第一）。按面积细分，90-144平米涨幅最大，90平米以下次之，144平米以上大户型涨幅较小。

    与新房市场相比，西安二手房交易处于初级阶段。

    2016年之前，西安每年二手房交易量约在200万平方米以上，即2万多套房屋，仅为北京、上海的1/10，等二线城市的1/3左右。南京。

    近年来，随着办证速度加快和政策调整，现有住房规模不断扩大。尤其是近两年，西安新房市场屡屡出现供应不足、热点楼盘需抽签的情况，二手房开始走俏。

    据机构统计，2020年下半年以来，西安二手房成交量一度超过新房。 2020年，西安二手房交易量超过500万平方米，约占新房交易量的45%。

    在这项新政策出台之前，西安的二手房市场已经处于高位。据中介介绍，近期进入二手房交易淡季。由于天气炎热，看房、买房的人较少；而火爆的新房市场也吸引了更多的人流。华商报记者 李成

    新闻延伸

    深圳率先“吃螃蟹”，二手房价格优惠30%

    在全国城市中，深圳率先发布二手房指导价。

    今年春节前，深圳宣布建立二手房参考价格发布机制，并公布了全市3595个社区的指导价。深圳常住人口1756万，市场和投资需求巨大，房价屡创新高。这一政策是深圳经过住建部督查后的反馈：从指导价来看，不少热门二手房都打了30%的折扣。

    那么过去六个月深圳二手房市场经历了什么？

    据证券之星报道，中原地产提供的数据显示，2021年上半年深圳二手房成交量28442套，同比下降35.4%。与此同时，深圳新房成交量创2016年以来同期最高水平。

    作为具有潮流意义的一线城市，深圳出台政策后，二手房参考价格制度作为楼市调控的新生事物，开始在多个大中城市铺开。

    2月至4月，短短两个月时间，东莞、无锡、上海、杭州、宁波等地相继在加强楼市调控的通知和政策中明确将建立或进一步完善二手房价格信息发布机制。同时，严肃查处哄抬房源、哄抬房价、借机投机、扰乱市场等行为。

    如果说东部和南部的这些城市离我们有点远，那么成都就是近邻。

    5月28日，《成都市住房和城乡建设局关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》发布，成为首个公布指导价的中西部城市。

    成都市对参考价的执行监控非常严格。一些二手房代理商以明显超出参考价的价格出售房屋，很快就受到了处罚。高压之下，房产中介平台上很难看到高价二手房。

    价格参考机制建立后，西安二手房是否会迎来拐点？有人士认为，短期成交和市场预期将出现一定变化。不过，考虑到西安市场与成都、深圳有很大不同，这一趋势可能难以复制。

    至于二手房的变量对新房市场的影响，还需要时间来检验。华商报记者 李成

    了解更多

    多城市实行二手房参考价制度

    2021年2月8日，深圳市住建局发布我国首个“二手房指导价”政策。不仅建立了二手房参考价格发布机制，还发布了全市3595个社区的指导价。

    2月27日，东莞市发布关于完善网上二手房交易价格发布机制的通知。

    3月2日，无锡发布通知，规范二手房信息发布，建立二手房价格信息发布机制。

    3月3日，上海发布通知称，要求持续整顿和规范房地产中介经营行为，严肃查处哄抬物价、哄抬房价、借机投机炒房等行为。扰乱市场。

    3月4日，杭州的监管办法还规定，中介机构不得受理和发布挂牌价格明显高于合理交易价格的房屋信息。

    4月27日起，宁波市发布挂牌房源信息时，将尽量同步近期社区同类房源网上成交价格签约情况，及时公布社区同类房源最新相关成交价格信息。

    5月28日，成都市住建局发布关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知，成为首个公布二手房交易指导价的中西部城市。