昆明保障性租赁住房建设实施方案（试行）：新建房不得上市销售或变相销售

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    5月26日，昆明市政府网站发布《昆明市人民政府办公室关于印发《昆明市保障性租赁住房建设实施方案（试行）》的通知，明确新建保障性租赁住房不得在市场上出售或者变相出售。

    我们来看看细节

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    昆明市保障性租赁住房建设实施方案（试行）

    根据《国务院办公厅关于加快保障性租赁住房发展的意见》（国办发[2021]22号）、《云南省人民政府办公厅关于加快保障性租赁住房发展的实施意见》发展保障性租赁住房》（云南省人民政府[2021]22号）〔2022〕 11）等文件，为加强昆明市保障性租赁住房建设和管理，结合实际，制定如下方案：

    1. 一般原则

    按照政府支持、财政救助、市场运作的方式，坚持谁投资、谁拥有、谁受益的原则，充分发挥市场机制作用，引导多元主体投资，多渠道供应，主要利用本市有条件发展保障性租赁住房的集体经营性建设用地、企事业单位现有土地、工业园区配套用地和现有闲置房屋进行新建、改建和改造，妥善利用新增国有土地供应新建住房和保障性租赁住房加快发展。昆明市主城区二环以内原则上不再建设保障性租赁住房。确需建设的，必须经市人民政府批准。

    2. 种类及适用标准

    根据使用对象和功能，保障性租赁住房分为宿舍型和住宅型两类。新建宿舍型经济适用租赁住房应当符合《宿舍建筑设计规范》及相关标准。宿舍型经济适用租赁住房装修应符合《宿舍建筑设计规范》或《饭店建筑设计规范》及相关标准，采光、通风应符合《宿舍建筑设计规范》的相关要求。新建或者改建的住宅经济适用租赁住房应当符合《住宅建筑规范》及相关标准。

    保障性租赁住房项目住房供应应当相对集中，单个项目住房不少于30套（间），建筑面积不少于1500平方米。房屋类型以建筑面积不超过70平方米的小型住宅为主，原则上不应低于申报项目套数总数的70%。本规划印发实施前已竣工或开工建设的项目，可适当放宽户型建筑面积标准。项目应合理配备商业服务设施，商业服务设施建筑面积原则上控制在总建筑面积的30%以下。房屋应当装修并配备必要的生活设备和设施。保障性租赁住房租金不得超过同地点同质量市场租赁住房租金的85%。

    3、供给对象

    经济适用租赁住房面向符合条件的新公民、青少年等住房困难群体，纳入本市统一分配和管理。宿舍型经济适用租赁住房主要分配给企业职工。

    四、施工方法

    (1) 新

    在尊重农民集体意愿的基础上，经市人民政府同意，可以探索利用集体商业建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可以通过自建、合资、参股等方式建设、经营保障性租赁住房；集体经营建设用地使用权可获得抵押贷款，用于建设保障性租赁住房。

    企事业单位依法取得使用权的土地，经县（市）区人民政府和开发（度假）区管委会同意，可以符合规划、保持所有权、符合安全要求、并尊重人民的意愿。申请建设保障性租赁住房并改变土地用途时，不再偿还地价，原划拨土地可以继续划拨；允许土地使用权人建设或者与其他市场主体合作建设、经营保障性租赁住房。

    在确保安全的前提下，经县（市）区人民政府和开发（度假）区管委会同意，工业园区内工业项目配套行政办公和生活服务设施用地面积可占占项目总用地面积的50%。比例上限由7%提高到15%，建筑面积比例上限也相应提高，增加的部分主要用于宿舍型保障性租赁住房建设、严禁建设成套商品住房；鼓励工业园区内各工业项目配套比例对应的用地面积或建筑面积集中，宿舍式建设统一为经济适用租赁住房。该土地性质为三类工业用地（含三类物流仓储用地），不得建设保障性租赁住房。

    新建的经济适用租赁住房不得投放市场销售或者变相出售。

    （二）重建

    依法批准建设的闲置、低效利用的商业办公楼、宾馆、工厂、仓库、科研教育等非住宅存量，经县（市）区同意，应当按照规划建设人民政府和开发（度假）区管委会。在原则和权属不变、符合安全要求、尊重群众意愿的前提下，可以改建为保障性租赁住房；作为保障性租赁住房使用期间，不改变土地使用性质和使用期限，不返还土地价款。属于三类工业用地（含三类物流仓储用地）的非住宅建筑，不得改建为保障性租赁住房。

    2022年1月1日前依法取得土地使用权的非住宅项目，经县（市）区人民政府和开发（度假）区管委会同意，可以改建为经济适用租赁住房。

    改造后的保障性租赁住房项目的经营期限最短不得少于8年。具体经营期限由申请单位根据实际情况申报，并在保障性租赁住房项目证明书中载明经营期限，不得提前退出。

    (3) 转型

    依法批准建设的存量住宅，经县（市）区人民政府和开发（度假）区管委会同意，在符合安全要求的情况下，可以改造为经济适用租赁住房。最短经营期限不得少于8年。具体经营期限由申请人根据实际情况申报，并在保障性租赁住房项目证明中载明经营期限。不允许提前退出。

    五、工作程序

    （一）施工方案编制

    保障性租赁住房项目实施单位应当编制建设方案，准备其他材料，并向项目所在地县（市）区、开发（度假）区住房和城乡建设部门提出申请。申请信息包括：

    1、申请人身份证明材料

    （一）申请人的营业执照及其他相关身份证明材料；

    （2）申请人与业主不一致的，须提交业主委托书及身份证明；

    （三）业主、抵押权人和其他有关权利人的书面意见。

    2、土地、房屋权属证明（涉及宗地其他业主利益的，应当征求相关利益相关者的意见）。

    3、建设方案：包括土地、房屋现状及规模说明、建设思路、建成后房屋数量、户型设计、投资成本、回报期、租赁管理方案及综合可行性分析等。

    4、其他需要提供的土地、规划、建设等材料。

    （二）建立联合审查机制

    各县（市）、区人民政府和开发（度假）区管委会应当建立保障性租赁住房项目联合评审机制，根据本地区总体规划要求组织有关部门联合评审受理后20个工作日内出具审核意见，并将审核通过的项目报市住房城乡建设领导小组办公室（市住房城乡建设局）。经市人民政府按程序批准后，由市保障性住房工程建设领导小组办公室颁发保障性租赁住房项目认定证书。

    （三）办理施工手续

    项目取得保障性租赁住房项目认定证书后，有关部门将办理项目立项、用地、规划、建设、消防等手续。对于不涉及土地权属变更的项目，现有用地手续等材料可作为土地证明文件，不再办理用地手续。

    （四）加快项目建设

    项目实施单位必须在规定的期限内启动并完成项目，确保项目按时交付。各县（市）、区、开发（度假）区要简化审批流程，提高审批效率，支持项目推进，扩大本地区保障性租赁住房供应。

    （五）严格监督管理

    各县（市）、区、开发（度假）区要把保障性租赁住房纳入工程建设质量安全监管，并将消防安全作为监督检查的重点；要加强保障性租赁住房建设、租赁、管理和运营全过程监管。保障性租赁住房不得在市场上出售或者变相出售，严禁违规经营或者借保障性租赁住房之名骗取优惠政策。

    六、保障措施

    （一）加强组织领导

    在市保障性住房项目建设领导小组的协调下，领导小组办公室（市住房城乡建设局）指导和监督全市保障性租赁住房工作，牵头协调有关部门制定配套政策；各县（市）区、开发（度假区）要建立健全工作领导机制，具体负责推进发展改革、工业和信息化、金融、自然资源规划、生态环境、住房城乡建设等工作。 ——乡建、水务、财政、人防、税务、电力等有关部门按照职责分工，统筹协调保障性租赁住房建设等工作，并组织协调。各项配套政策落实情况由审计部门执行。监督职责，加强审计工作。

    （二）落实土地扶持政策

    按照职住平衡原则，提高保障性租赁住房用地供应在住宅用地中的比重。编制年度住宅用地供应计划时，单独列出租赁住房用地计划，优先安排，确保所需用地全部保障。加强规划布局，以工业园区为主。及周边地区、轨道交通车站及重点城市建设区域附近。

    经济适用住房用地可以通过转让、租赁或者划拨的方式提供。以转让、租赁方式提供的，可以以保障性租赁住房的租金价格及调整方式作为转让、租赁的前提条件，并允许分期支付土地出让金。收费。

    对已确认登记、仅部分用于建设保障性租赁住房的土地，在取得保障性租赁住房项目认定后，可将保障性租赁住房建设用地进行分割，单独划拨建设用地。取得国有土地使用权证书。

    （三）落实税费优惠政策

    综合运用税费手段加大对保障性租赁住房发展的支持力度 根据《关于完善住房租赁相关税收政策的公告》（财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部）发〔2021〕24号）等相关规定。利用非住宅存量土地和非住宅存量住房建设保障性租赁住房。获得保障性租赁住房项目认定后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

    （四）执行居民水电价格

    取得保障性租赁住房项目证书后，水、电、燃气价格按居民标准执行。水、电、气供应企业必须在确保安全的前提下，完成保障性租赁住房配套管网、线路的建设和扩建，确保水、电、气供应和使用安全稳定，不得收取规定以外的费用。

    （五）加大财政金融支持力度

    积极争取中央和省级各类补助资金，市财政对符合规定的保障性租赁住房项目按照政策给予补助，分步发放，及时拨付。县（市）、区人民政府和开发（度假）区管委会必须加强资金监管，按照规定使用。可根据实际情况制定措施，加大对保障性租赁住房的财政支持。

    加大对保障性租赁住房建设和运营的信贷支持，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自有主体提供长期贷款。支持企业发行企业债券、企业债券、非金融企业债务融资工具等企业信用债券，用于保障性租赁住房建设和运营。企业持有并经营经济适用租赁住房且现金流持续稳定的，可以利用房产抵押作为增信手段，发行住房租赁担保债券。

    本预案自发布之日起施行。

    附录：

    1.保障性租赁住房项目联合审批表（参考模板）

    2.昆明市保障性租赁住房项目认定