购房必备：如何准确查看五证并确保房产安全

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    五证分别为：其一为建设用地规划许可证；其二是建设工程规划许可证；其三是建设工程开工证；其四是国有土地使用证；其五是商品房预售许可证，简称“五证”。在这“五证”当中，前两个证是由市规划委员会进行核发的；建设工程开工证是由市建委核发的；国有土地使用证以及商品房预售许可证则是由市土地资源和房屋管理局核发的。

    如何看待“五证”呢？这里教给您一种方法。在“五证”中，最主要的应该查看两证，其一为国有土地使用证，其二为预售许可证。这两种证如果已经核发并且查看准确了，一般原则上就不会有问题，尤其是预售许可证。特别需要提醒的是，购房者在查看“五证”时一定要查看原件，因为复印件很容易出现作弊的情况。签合同之前，要查看清楚您预购的房屋是否在预售范围之内。这样做是为了能够确保将来顺利地办理产权证。

    购房过程中涉及的法律问题

    购房者而言，这是老百姓一生里极为重要的事。意思是得先有安居的地方，才能安心创业。因此，对老百姓来说，购买一套让自己称心如意的住房，是他们很重要的一个问题。在购房过程中出现了诸多问题，这些问题不时在报纸或其他新闻媒体上被披露。实际上，如果购房者更加谨慎，对购房知识有更深入的了解，那么很多问题是能够避免的。

    个人在购房中，大体上分三个阶段。

    购房前要做准备。购房者首先需慎重选择一个物业项目，也就是要确定准备购买什么样的房子。这就需要考虑房子本身所处的地理位置、户型以及周边的环境。非常重要的一点是，购房者应该对开发商的资信进行了解，也就是说在购房前，购房者应该对自己选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本了解中，有一个很重要的方面是要了解开发商的资信。随后我会讲述开发商的资信应当从哪些方面来阐述。

   

    第二，有签订认购书和商品买卖合同这一环节，其中包含签订补充条款。购房者在进行这两项合同签订时，应当留意查验五证，后面我会讲解何为五证。接着要交付定金，签订认定书，挑选付款方式，签订商品房买卖合同，之后再交付购房款，办理销售或预售登记，此为购房过程中的第二个阶段。

    第三，交房以及办理产权登记这件事，是开发商在完成登记之后，签收“两书”，对物业进行接收，并且申领产权证。

    具体讲，涉及到一些法律问题。

    第一，怎样阅读售楼书。售楼书通常是由开发商制作的宣传广告。阅读售楼书时，首先要留意售楼书中是否具备商品房的预售许可证，因为这是衡量开发商资质的一个重要依据。要确认预售许可证的真实性，可以通过在互联网上进行查询和核对，以确定这家房地产开发商是否名副其实且拥有预售许可证。其次，可以审核售楼书的外观图，看是否符合自己要求；可以审核小区整体布局图，看是否符合自己要求；可以审核价格，看是否在自己可接受范围内；可以审核地段，看是否符合自己期望；可以审核房型，看是否满足自己需求；可以审核规划配套，看是否符合自己预期；可以审核优惠条件，看是否具有吸引力；可以审核投资者相关信息，决定是否购买。阅读时要明确售楼书中广告的信息。有些开发商会用比较模糊的方式说明，比如用 10 分钟车程、5 分钟车程等来表明地段的合适与优越。而 5 分钟车程和 10 分钟车程的伸缩性很大，因为这取决于开的是小轿车还是公共汽车以及时速等因素。所以，用几分钟车程来确定地段位置的做法，已被国家工商局认定为违法广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

    如何保证售楼书的内容具有法律效力？我看到售楼书后很感兴趣，却担心买了房子后，不像售楼书中描述的那样美好。那该怎么办呢？依照法律规定，若要从法律上确保售楼书本身有法律效力，就必须将售楼书的内容明确写进后面的商品房销售合同中，这是法律所要求的。我认定了售楼书中所描绘的物业的美妙环境，还有这么好的户型和地段。我希望能确保并约束开发商按照售楼书中所说的履行义务，所以就把售楼书的内容向开发商提出并写到合同中。如果开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，那么他就需要承担责任。

    售楼书验完后需签订认购书并交定金，需提醒购房人注意认购书里定金与订金的区别。定金是专门的法律概念，其目的是对合同的成立与履行起担保作用，且有特定规则，具有特定法律内涵，即给付定金的一方不履行债务无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务应双倍返还定金。订金对合同不起担保作用，只是起担保作用的话，给付订金的一方不履行债务可要求返还订金。因此，在认购书中写的定金需分清是“定”还是“订”，因为二者有不同法律概念。通常房地产开发商在认购书中有条款，规定买房应在签订认购书多少日后买房，否则不予退还。

   

    购房者在签订认购书时，可将此条款修改为买房需在签订认购协议之日起若干日之内前来与卖房商谈正式合同。若因对合同条款存在分歧而致使合同未能签署，所收取的定金应予以退还。这样对购房者较为有利。

    认购书签订后，在若干日内需与房地产开发商签订买卖合同。签订买卖合同应慎重对待，因为买房人的权利和义务体现在其中。若将来与房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的主要根据和凭证。所以，在签订合同之前，购房者需要认真审查开发商的资格以及“五证”。若为现房，按照规定，发展商已无需办理销售许可证，而应改为办理大产权证的审批手续，并前往产权登记部门进行登记。办理房屋产权证时，一定要看清发展商销售的房子是否包含自己所要购买的房子。

    五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

    那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

    买完房之后需要查验“两书”。“两书”是什么呢？它是开发商在竣工验收合格且通知购房者入住后提供的两份法律文件。一份是住宅质量保证书，另一份是住宅使用说明书。住宅质量保证书一般包含工程质量监督部门核验的登记。在使用年限内，它承担着保修责任。在正常使用情况下，各部件有其保修期。例如，防水的保修期是三年，墙面和管道渗漏的保修期是一年，墙面抹灰脱落的保修期是一年，地面大面积起沙的保修期是一年。同时，供热供冷系统等设备，以及卫生洁具、开关等也在其中。其他部位或部件的保修时间，可由房地产开发商与用户进行约定。

    若生产厂家另有说明书，应将其附于住宅使用说明书里。