深圳楼市疯狂，2020 年部分项目提前入市，万福花园囤地 18 年进展如何？

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    深圳楼市蓬勃发展，2020年是尤其疯狂的一年。

    去年，受疫情影响，为保证新房供应，住建局出台政策，项目落地后可办理预售证并进入市场。不少项目提前入市，特别是万科、佳兆业、中国海外等大型房企，实力雄厚，信誉卓著。比较强。然而，深圳的一些项目却被推迟建设，例如宝中的泰华港湾广场。

    到了2021年，我已经囤了18年的土地，位于龙华万福花园。现在大楼已接近封顶。虽然目前还没有市场准入信息，但实质性进展已经非常明显。今天我们就来说说万福花园。

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    地点 交通

    万福花园位于龙华民治大道与布龙路交叉口东北侧，背靠万中生活村，东侧为华美丽花园卓能雅苑，对面为万中城龙华店，周边住宅区浓厚气氛。

    轨道交通方面，万福花园目前距离地铁并不近。最近的地铁站是地铁5号线民治站，需要换乘公交车。您可以到深圳北站经5号线、6号线民治站换乘地铁4号线；或至五和站换乘地铁10号线，可通往市内各区。虽然该地区有很多地铁线路，但并不方便。

    地铁规划中，从公布的规划草案来看，地铁22号线北起观澜黎光站，南至福田南站。根据目前公开的线路图，万福花园紧邻规划中的22号线民治北站。地铁22号线已正式宣布初步纳入轨道五期。目前，该线路仍处于规划阶段。

    *图片来源于网络

    目前正在建设中的深大城际线也计划设立民治北站。深圳至大亚湾城际铁路是深圳机场至大亚湾的城际铁路。全线长约86.9公里，设车站9座。主要途经龙华、十堰、龙岗、坪山、大亚湾。该线路开通时间约为2024-2026年，具体进度需等待官方公布。

    *图片来源于网络

    公共交通方面，附近有多个公交车站。最近的万众家具广场公交站目前有7条公交线路，主要通往龙华、龙岗部分地区。

    高速出行方面，万福花园紧邻龙坂的交通主干道布龙路。沿布龙路向东行驶约1.5公里即可上珠三角绕城高速。珠三角绕城高速——梅观路可通往福田市区或连接南平至南山、宝安等地区。

    推荐指数：★★★★☆

    摘要：万福花园位于龙华坂田和福田交界处。目前短时间内乘坐铁路出行并不方便。但靠近区域主干道，自驾出行比较方便。

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    房产信息

    目前官方披露的有关万福花园的信息很少。相关资料显示，早在2005年1月19日，万福花园土地“A819-0018”就在国土资源局进行了“土地登记”。当时仍属宝安区管辖； 2006年5月按月领取《建设用地规划许可证》，但直到2012年，没有任何动静。直至2013年2月，国土资源局变更相关具体数据指标时，原面积减少4000多平方米，总建筑面积保持不变。 2013年3月，取得《深圳市建设用地规划许可证》（深圳市建设用地规划许可证）（深土规LA-2013-0003）。此后五年仍无消息，直到2018年4月23日该项目取得《建设工程规划许可证》。终于，2018年5月7日，该项目的基坑支护及土方工程正式启动。不过，后续的建设进度并不是很快。几年前我去现场时，大楼20层正在建设中。

    万福花园的开发商是深圳市善源新实业有限公司，成立于1993年3月。虽然这家公司名下只有万福花园的开发记录，但董事长名下拥有多家公司，其中深圳源发实业有限公司和深圳市全塘实业发展有限公司都有开发经验。最近的项目是位于宝安的天府华府，目前已售罄。

    相对而言，万福花园是由一家开发经验不足的小型开发商公司开发的。还拥有自己的物业公司——乐景地产。从目前网上的反馈来看，这家物业公司的口碑不太好。

    万福花园规划总用地面积35680.31㎡。规划建设高层住宅6栋、幼儿园1所及其他配套设施。设计总建筑面积0.43㎡，其中容积率平方米，其中住宅平方米，商业面积2100平方米。稻米（含500平方米净菜市场）等相关配套设施。项目现场工程总览牌显示，原计划竣工日期为2020年5月30日，目前仍在施工中。

    万福花园六栋高层建筑及幼儿园均为围合式布局。建筑物理高度为33层，地下2层。规划住宅单位总数为1,608个。根据相关指标数据，该房屋面积不足90平方米。有1224台，占76%。停车位全部位于地下，共有停车位1622个。裙楼商户主要分布在1、2号楼。

    *现场施工平面图

   

    目前官方公布的信息还很少。圆圈内显示的数据来自万福花园环境影响评价报告。不过该报告发布时间为2018年，具体数据以开发商官方公布为准。

    推荐指数：★★★☆☆

    概要：万福花园规划为大型居住社区，项目建设耗时较长。幸运的是，今年终于完工了。但属于小型商业开发，如果后期使用自有物业，物业管理无法保证。

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    价格比较

    万福花园周边二手房较多，有卓能雅园（成交参考价：53200元/㎡）、绿景香颂（成交参考价：65400元/㎡），2010年之前建成的小区为骏景。华庭（成交参考价：54300元/㎡）、华美丽花园（成交参考价：43200元/㎡）。万福花园虽然属于龙华民治区域，但可以说是该区域的房价洼地。与白石龙、深圳北站、洪山地铁站周边的高房价相比，对于刚需上车的人来说，是民治难得的​​低价区域。

    周边新建住宅已入市，恒一品也在同时开工建设（见点评）。从住房城乡建设局公布的二手房交易指导价来看，万福花园挂牌价可能在6万/㎡左右，后期需要合并。无论是否装修等相关因素，具体房价以住房和城乡建设局官方公布为准。

    推荐指数：★★★☆☆

    摘要：目前万福花园具体单位面积尚不清楚。从政府严格的价格限制来看，预计交易指导价不会与周边二手房价格相差太大。价格范围可以作为参考。

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    项目进展

    万福花园目前正在建设中。该楼已达到20多层，咨询热线尚未开通。由于环访当天施工现场已经下班，无法向现场工作人员咨询大概的入市时间。同一开发商宝安天府华府当时正在出售现房。如果万福花园也有现房上市的打算，今年推出的可能性不大。

    *项目概览板上的计划完成日期为2020年5月30日。

    推荐指数：★★★☆☆

    总结：深圳新房供应超过需求。万福花园或许并不急于入市。目前市场上曝光和发布的信息很少。具体入市时间取决于开发商的意愿以及政府审批预售许可证的进度。

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    项目配套设施

    （一）学区划分

    目前，万福花园所在社区学区划分为行知小学，中学区实行大学区制。学区为民治中学，大学区为民治中学-教育科学研究院附属实验学校-龙华区实验学校-深圳市高北社区大学片区，龙华高级中学初中。幼儿园是为自己建造的。

    *信息来自当地宝藏

    *参考隔壁小区的学区划分

    行知小学即民治第二小学，距离项目约1公里。据了解，行知小学成立于2005年9月1日，占地面积1万多平方米，建筑面积6000平方米。学校办学规模24个班，现有1至6年级22个班级。在校学生1095人，教职工共66人，其中副研究员1人，小学高职称18人，硕士学位1人，本科生50人。

    据相关教育网站统计，在龙华区排名前十的小学中，行知小学排名第三，教育质量相对较好。

    （二）商圈业务

    万福花园周边住宅区较多，住宅氛围浓厚。布龙路对面有万众城家居广场。万众城家居广场于2001年10月24日开业，商场使用面积4万平方米，分为4层。主要产品有陶瓷、木地板、门窗、五金涂料、石材、橱柜等。二、三楼主要销售家具，四楼是大型专业电器卖场。此外，绿景香颂的裙楼商业楼为左岭香颂购物中心，目前已是该区域较为成熟的商业综合体。万福花园可利用周边成熟的商业设施。

    *万众城家居广场

   

    *绿景香颂

    直线距离约2公里至洪山地铁站周边商圈，包括一帆天地、洪山6979商业中心、中航九方等大型商业综合体。总体来看，片区商业设施和环境已得到发展和改善。

    （三）休闲公园

    该地区休闲公园较少，大多是小型社区公园。公园设施方面，可享受福田市笔架山、莲花山等大型公园的设施。

    （四）周边环境

    万福花园周边环境以住宅为主。目前社区已经成熟，但整体环境比较一般。位于万福花园西侧的万众生活村，已被公布为恒大旧改项目，规划更新方向为居住功能。据了解，万众生活村规划拆迁面积约58433.9㎡，规划规划面积㎡，包括住宅㎡（其中公租房16950㎡）、商业、办公酒店建筑面积63440平方米，小学24个班，幼儿园12个班。等待。

    *图片来源于网络

    *图片来源于网络

    2021年1月19日，龙华区城市更新和土地整理局发布《民治街道万众生活村片区城市更新单元规划（草案）》公告。恒大万众生活村改造后，将对改善片区整体环境起到巨大作用。

    推荐指数：★★★☆☆

    总结：万福花园自身商业设施有限，商业、生活设施主要依托周边及片区成熟的商业综合体。该地区的商业也得到了很好的发展。

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    总结

    优点：

    ① 位于龙华民政区，属购房热点，新项目供应相对紧缺；

    ② 附近有地铁、城际铁路规划，未来轨道出行更加便捷；

    ③区内商业发展较为成熟，整体配套设施齐全，生活较为便利；

    ④ 紧邻区域主干道，自驾出行更加方便。

    缺点：

    ① 作为小众开发商，工期难以确定，物业公司后期也需要多加关注；

    ②短期内周边环境比较一般，靠近交通主干道，临街建筑灰尘、噪声污染严重；

    ③短期内轨道交通出行不便，地铁线路计划开工时间尚未确定。

    最后祝大家元宵节快乐，早日上车！

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