云南省与浙江省特色小镇建设政策对比及发展趋势分析

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    2011年5月5日印发的《云南省人民政府关于加快特色小镇建设的意见》（云政发[2011]101号），就如何加快特色小镇建设、促进特色小镇建设提出了相关意见。城乡协调发展。这是第一个以“特色小镇”名义的政府规范性文件。从意见内容看，其重点是现代农业城镇、工业城镇、旅游城镇、商业城镇、边境口岸城镇、生态花园城镇等六种特色城镇类型建设，属于小城镇建设。城镇。传统思维。截至2015年4月22日，浙江省印发的《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》（浙政发[2015]8号）首次讨论了“特色小镇”的概念。特色小镇”。其定义是：“特色小镇相对独立于城市区域，具有明确的产业定位、文化内涵、旅游和一定的社区功能。 “有别于行政区划单位、产业园区的发展空间平台”；还对特色小镇的建设规模、应用范围、政策支持等作出原则性规定，在全国范围内率先掀起了特色小镇建设热潮，在全国范围内形成了一批具有示范效应的特色小镇。杭州基金小镇、嵊州蓝城农业小镇等。 2016年3月，“加快中小城市和特色小镇发展”正式纳入《十三五规划纲要》，成为国家发展战略之一。 2016年7月1日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合印发《关于开展特色小城镇培育的通知》（建村[2016]4号）。 147号文），决定在全国开展特色小镇培育。 ，提出到2020年培育1000个左右特色小镇。至此，国内特色小镇发展进入快车道。

    根据住建部公布的第一批​​、第二批国家特色小镇名单，截至2017年8月8日，全国共有403个小镇被认定为国家特色小镇。正如住房城乡建设部关于公布第一批、第二批国家特色小镇名单的通知中提到的，这403个小镇是在各地优胜劣汰的基础上评选出来的， ——现场答辩、专家评审、宣传。从众多特色小镇中评选出的模范小镇。事实上，全国已实施的特色小镇数量远远超过住房和城乡建设部公布的名单中的数量。根据广东省发展和改革委员会2019年8月29日发布的《关于公布特色小镇创建示范点名单的通知》，首批特色小镇创建示范点多达30个仅广东省一省。

    根据住房和城乡建设部公布的全国第一批、第二批特色小镇名单显示的数量，从目前特色小镇的分布来看，华东和西南地区数量最多，西部、西北地区特色小镇发展相对缓慢。从数量统计来看，浙江有23个特色小镇入选全国第一批、第二批特色小镇，位居第一；山东、江苏各有22个，并列第二；四川、广东各有20个，并列第三；青海和西藏排名垫底，分别为第6名和第7名。

    ”

    发展特色小镇的重大意义

    显然，中国社会的城市化进程是一个不可逆转的过程。 “加快发展中小城市和特色小镇”正式纳入“十三五”规划并上升为国家战略后，大力发展特色小镇不仅顺应了国家的号召产业升级，也满足了时代发展的需要。通过各地特色小镇的发展，可以有效分散和承载农村和大城市的人口，从而推动我国城镇化进程，进一步促进城乡一体化。通过人口的分散，还可以抑制大城市房价的快速上涨，对稳定房价起到重要作用。房地产行业是银行信贷资金积累的蓄水池。稳定房价将大大降低金融系统性风险。可以预见，不久的将来，随着一大批特色小镇的建设，尤其是大城市周边一小时交通圈内，越来越多的人会选择就近居住，具有产业特色，既是一个特色小镇，也是一个特色小镇。满足工作需要，是宜居小镇。如果各地特色小镇培育取得实质性成效，全国将涌现出许多充满经济活力、宜居宜养的新“特区”。这一培育、开发和运营的过程将根据全国2000多个县市的统计，平均每个县市建设一个特色小镇，每个特色小镇的投资额为30亿至50亿元[1]，这将产生数万亿投资机会，促进经济可持续发展。

    随着特色小镇建设的热潮，不少传统房地产开发企业在不断加大的宏观调控形势下面临拿地难、销售难、周转难等问题。他们不断探索新的发展形式和解决方案。传统房地产开发企业不断探索新的开发形式和解决方案。房地产开发企业转型升级势在必行。近年来，我国（特别是一二线城市）优质土地资源日益稀缺，土地价格持续居高不下，房地产企业储备土地资源的成本和压力持续加大。增加。各级政府部门相继出台的房地产行业相关宏观调整政策，使得开发企业在拿地、融资、销售等各方面都遇到了不小的阻力。频繁的调整和日益严格的政策，极大地压缩了房地产企业的生存空间。利润率的提升，以及2016年以来房地产市场去杠杆的总体方向给房地产企业带来了较大的影响。可以说，中国房地产企业的黄金十年已经开始结束。因此，对于房地产企业来说，迫切需要寻找其他途径，将现有资源（储备土地、资金、规划、开发能力等软实力）价值最大化。因此，他们的转变既是利益驱动的冲动，也是大势驱动的冲动。这是势在必行的。绿城集团宋卫平等先行者通过“蓝城”品牌成功进入特色小镇开发领域，并占据领先地位。也有不少传统地产企业立足自身优势，转向养老、旅游、影视文化等特色领域。城镇开发区。可以说，特色小镇已成为传统房地产开发企业转型的重要方向。但特色小镇的发展有其自身的特点和条件，不是简单改变理念就能轻易实现的。转型能否成功，关键取决于传统房地产企业的能力建设能否满足特色小镇的建设要求。本文试图从特色小镇建设的条件出发，分析传统房地产企业转型建设特色小镇所需的内在因素。

    特色小镇的分类及特点

    目前，市场上对特色小镇的分类有多种，标准不同，但实际上大同小异。一般来说，按照产业和内涵，可分为科技小镇（如创客小镇、互联网小镇）、智能制造小镇（如新能源小镇、智慧物流小镇）、健康小镇。医疗小镇（如医疗小镇、养生小镇）、金融小镇（如基金小镇、财富小镇）、文化娱乐小镇（如演艺小镇、影视小镇、艺术小镇、特色小镇）和旅游小镇共六大类城镇（如温泉小镇、美食小镇、游乐小镇、体育小镇、航海小镇等）。

    如果按特征类型划分，可分为资源聚合型、环境聚合型和平台聚合型三类。其中，围绕地方特色资源开发，形成定海远洋渔镇、西湖乌龙茶小镇、茅台镇等资源集聚小镇；宁海森林温泉小镇、乐清雁荡山月光小镇等环境聚集小镇；围绕万宁水乡、万宁水乡等当地历史文化或旅游景点发展的小镇；利用五星美丽小镇、嘉善巧克力甜品小镇、文冈碧都工贸小镇等平台型小镇，利用地方特色和优势搭建产业发展平台而形成的小镇。

    无论是从上述分类还是目前市场上比较成功的特色小镇项目来看，特色小镇都具有非常鲜明的特点。一是特色产业特色鲜明，这也是特色小镇“特殊”的部分；二是文化氛围浓厚，无论什么类型的特色小镇，文化是它的灵魂和精神原色；第三，生态环境优美，这也是发展特色小镇的基本目标之一；第四，兼具旅游观光（或办公/商业）和社区功能。这一功能的实现，不仅可以集聚高端要素，促进当地产业转型升级，而且可以改善人居生态环境，既满足了部分人的职业发展和住房需求，又改善了人居环境。提供本地服务。带来可持续的外部移动资源支持。

   

    特色小镇与传统产业园区的异同

    从强调特色产业的角度来看，特色小镇与这几年如火如荼发展的产业园区有着千丝万缕的联系，甚至是一脉相承。确实，两人有很多共同点。例如，两者都是立足于某一特色或主业，强调主导产业的发展；双方都高度重视招商引资，致力于不断营造良好投资环境、不断完善配套体系；并且，双方运营商均高度重视研发创新，旨在不断提升小镇或园区的孵化功能。

    但从发展目标和功能来看，两者存在非常明显的差异。首先，工业园区以产业集群为核心，通过分工、专业化、交易便利化，将产业发展与区域经济有效结合，形成有效的生产组织方式，而特色小镇则追求产城融合，旨在以城市为基础承载产业空间、发展产业经济，以产业为保障，带动城市更新、完善服务设施，进一步提升土地价值，实现产业、城市、人的目标。他们之间有活力，有不断向上发展的动力；其次，产业园区以产业为主体，特色小镇以居民为主体，承载产业建设、社区居住、生活服务等多重功能。第三，无论产业园区占地面积如何，无论是规模还是生产经营规模都非常大，用地也比较粗放，而特色小镇规模有限[2]，规划较多科学、“精致”、人性化，配套设施齐全。

    事实上，基于产业园区和特色小镇的差异，运营商的构成也有所不同。易居2017年7月21日发布的2017年中国产业园运营商30强名单显示，华夏幸福排名第一，招商蛇口、启迪分列第二、第三位，张江高科位居第三。和亮利集团分别排名第四、第五，上海临港、外高桥、亿达中国、中国节能产业、中国光谷分别排名第六至第十。从前十名榜单来看，领先的产业园区运营商大多是专业园区运营商，其中也不乏一些工业地产开发商。综合目前市场数据分析，特色小镇经营者构成相对多元化，主要可分为三类。第一类是大型国有企业（如中建、中铁等央企，城投、旅投等地方国企）；第二类是开发商（如华夏幸福、时代地产等工业地产开发商以及碧桂园等传统开发商）；第三类是各产业领域的运营实体（如渝商联盟运营的时尚小镇）。

    成为合格特色小镇经营者的基本要求

    前面提到，特色小镇的发展意义重大，那么什么样的经营者才配得上运营特色小镇的重任呢？特色小镇项目从最初的概念规划到开发建设再到后续运营将是一个漫长的过程，涉及多个阶段和环节。因此，对操作人员的综合素质和能力的要求自然是非常高的。综上所述，一个合格的特色小镇运营商至少应具备以下六大能力：规划策划能力、产业引进能力、开发建设能力、招商能力、运营维护能力、融资能力。其中，规划规划能力是特色小镇的生命力。任何一个成功的特色小镇都是从最初的顶层产业规划和规划开始的；产业引进能力是特色小镇的核心，关系到小镇的可持续发展。成功或失败；特色小镇建设内容多元化，对基础设施和配套设施建设要求较高。具备较强的开发建设能力是保证特色小镇承载功能的基础；招商能力是保持特色小镇活力和财力的基础，为特色小镇带来更多机会；运营一个特色小镇相当于管理一个小型城市经济综合体，运营维护能力将直接链接发展与可持续发展；特色小镇投资大、周期长、需要强有力的资金支持。因此，拥有强大的融资能力，灵活运用多种融资方式，成为特色小镇经营者必备的技能。

    市场上，只具备其中一种或两种能力的公司很多，但同时具备全部六种能力的公司却很少。纵观各领域主要市场参与者，房地产开发企业（含产业地产开发商）相比其他主体，综合能力和素质最接近合格的特色小镇运营商。

    房企转型特色小镇运营要素：能力建设

    房地产企业通常具有较强的规划、开发和建设能力，房地产项目对巨额资金的需求也造就了房地产企业强大的融资能力。目前市场上比较成功的房地产企业基本上都能熟练操作各种融资方式，从传统的银行贷款到近年来流行的私募股权融资，再到创新的资产证券化，都发挥得淋漓尽致。潜在的。特色小镇的运营需要以物业建设和升级为基础。此外，综合能力需求也有很多重叠之处。与其他主体相比，房地产企业在特色小镇改造和运营方面无疑更具先天优势。当前，正是在全国范围内推广特色小镇的绝佳机遇。房地产企业转型升级、进军特色小镇领域，合情合理、顺理成章。而且，与其他实体相比，房地产企业进入特色小镇领域的转型成本也是最低的。

    但需要面对的是，从一家房地产公司到成功的特色小镇运营商，还有很长的路要走。多数房地产企业在项目策划策划、行业引进、大型项目投资、综合运营维护等方面能力有限。差距和短板明显，企业整体能力和素质仍有待提高。在他熟悉的房地产开发领域，大多数项目都是纯粹的房地产项目的开发、建设和销售。只有部分项目包含自有物业运营，规模和规模都比较有限。另外，对于一个独立的房地产项目来说，即使规模较大，平均开发周期也基本在三到五年，其中包括滚动开发时间，预售可以在这个过程中开始产生现金流，高回报、见效快。 。特色小镇项目则不同。销售不是主流。强调以持有和经营为基础的长期投资。此外，各级政府和部门在特色小镇相关政策中多次强调要“去房地产”。特色小镇可建设商品住房比例一般不超过15%。这可能会让很多开发商在转型初期“水土不服”。

    正如之前多次提到的，特色小镇的运营者应该具备综合服务能力，包括规划、产业引进、开发、投资、运营维护等要素。在房地产开发项目中，房地产企业与政府的接触大多涉及基于法律法规的程序。一方提出申请，另一方配合审核发证。但特色小镇项目则不同。从项目的酝酿阶段到实施再到竣工运营，运营商需要时刻与政府保持密切合作，并且在很多项目中双方会成立合资公司共进退。对此，房地产企业以往与政府打交道的经验可能并不能完全满足政企深度合作的需求。一般来说，房地产开发企业如何从以“建房、卖房”为主业的单一角色转型为具备多种技能的多面手，不仅需要时间，也与转型前的经验密不可分。在深入自我剖析、意识转换和转变的过程中不断学习、回顾和提高。

    房企转型特色小镇运营之路：并购

    综合以上分析，房地产企业进军特色小镇领域既有先天优势，也有外部机遇。那么，如何迈出转型的第一步呢？其实这和开发房地产项目是一样的。无非就是从头开始探索和开发一个项目，并收购现有的项目。第一种情况，需要结合自身的资源和能力，寻找合适的区位和产业主题，与当地政府合作，在白皮书上绘制小镇蓝图，从零开始。第二种情况，房地产企业可以寻找已经初具规模的特色小镇项目，通过收购运营商股权的方式间接介入。对比这两种方式，如果选择第一种方式，公司初期的压力会更大。但如果选择第二条路，则需要注意对拟收购的项目进行详细的评估，以免收购后发现各种固有缺陷，而这些缺陷将很难或需要巨大的成本来弥补。在笔者接手的一些类似案例中，一些房地产公司拟收购的特色小镇运营商本身就是空壳公司，缺乏相关经验和积累，也没有任何规划和投资。它只与当地政府签署了一份非常简单的协议。合作框架协议。这些所谓的“经营者”无非是利用特色小镇的概念来“炒地”，所以他们不惜将自己所谓的稀缺资源夸大、包装给感兴趣的房地产企业。能否客观、冷静地对待这些潜在的“机会”，对于房地产企业来说既是考验，也是历练。

   

    特色小镇工程实施过程中面临的问题

    一个特色小镇项目，无论顶层设计和规划多么复杂，最终都需要落地才有意义。以特色小镇土地面积为例。与传统的房地产开发一样，特色小镇所依赖的资产是在土地上建造的房地产。因此，拿地是特色小镇项目实施的关键一步。

    在传统的房地产开发项目中，开发商通过参与土地二级市场的“招拍挂”竞价流程、收购并参与司法拍卖来获取土地资源。针对特色小镇项目，国家和各级地方政府出台了多项土地供应支持政策。例如，《国务院关于进一步推进新型城镇化建设的若干意见》规定，要规范推进城乡建设用地增减联动，建立低效土地再开发激励机制。城镇用地，因地制宜推进低山缓坡开发，完善集体建设用地管理。土地权、宅基地使用权流转机制；各级地方政府出台了特色小镇建设用地规划优先用地指标、奖惩用地指标等一系列用地优惠政策。但经过研究就会发现，这些政策虽然表面上是有利的，但除了浙江等地出台了一些或多或少有针对性的具体规定外，大部分政策还停留在原则阶段，难以落地。实施。也就是说，在实践中你会发现，一个特色小镇项目并不会因为被批准为特色小镇项目而获得相应的土地。特色小镇经营者仍应遵守商业用地必须公开出让的基本原则，并在公开市场上与竞争对手竞争获取土地。

    因此，为了保证能够在土地二级市场顺利拿地，也保证前期的投资不会因为没有拿地而白白浪费，目前特色小镇的经营者在拿地方面基本采用两种模式。 ，即土地与PPP模式的“一二级联动”。但实际上，严格从法律角度来讲，通过这两种模式实现100%征地都存在一定的制度障碍。例如，《财政部、国土资源部、人民银行、银监会关于规范土地储备和资金管理等有关问题的通知》（财综[2016]19号）。 4）规定，在土地前期开发和征储过程中，项目承担单位或供应商应当严格履行合同义务，并遵守合同规定的报酬数额，不得与收入挂钩不得以土地使用权出让的方式进行融资，也不得以项目涉及的土地名义或变相融资。这使得目前采用的土地“一二级联动”模式，通过土地收益分成获得土地。初级发展效益面临政策和实施障碍。又如，《关于坚决制止地方政府以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财育[2017]87号）规定，（一）预留土地前期开发等建设项目不得利用政府购买服务，严禁将铁路、公路等领域基础设施建设、储备土地前期开发等建设项目视为政府购买服务项目； （二）严禁将建设项目和服务打包为政府购买服务项目。这使得参与项目用地前期运营的企业难以通过政府购买服务/服务采购的方式与政府部门合作进行储备土地的前期开发建设，进一步阻碍了企业合理参与的途径在项目用地的前期开发中，收回成本和效益。 。又如，《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》再次强调，土地储备融资的唯一来源是地方政府专项债券，这直接挑战（限制）了地方政府使用土地储备专项债券。社会资本用于土地开发和储备。

    显然，现行法律法规和政策与特色小镇发展的法律法规和政策需求之间存在严重不匹配，甚至存在矛盾和冲突。这使得特色小镇项目的实施在期待中略显尴尬。然而，对于新生事物来说，法律的发展总是滞后于经济的发展。如果立法机关能够及时发现问题并适当完善制度，我们有理由相信特色小镇的发展道路会越来越好。 。

    结论

    综上所述，大力发展特色小镇对于国家经济可持续发展和国计民生具有重要意义。对于当前经济形势下的房地产企业来说，特色小镇项目完全满足其转型升级的需求。全国特色小镇发展浪潮的兴起，为他们提供了实现自身存量资源价值最大化的舞台，也为他们提供了实现现有资源价值最大化的平台。迎来新的黄金十年提供了可能性。各大房地产企业应尽快启动研究，抢占市场先机。但是，盲目地遵循趋势并改变基础知识而不改变药物的特征城镇项目的现象也很突出。许多项目缺乏创造力，并且在定位方面具有严重的同质性。一些项目的工业联系不足，难以实现可持续发展。借此机会开发房地产项目的情况也很严重。一些项目甚至直接矛盾了“ De-Real ”的目标。 ，使用一个特征城镇的名称来开发和出售房地产。任何决心要深入发展并在特征城镇领域进行长期投资的运营商都应始终保持清晰的头脑，并避免为短期利益而牺牲长期利益。

    目前，有关特征城镇的国内法律，法规和政策仍然不完整，在实施过程中造成了各种困难。但是，我们认为，如果政府，立法机构和各个市场参与者可以非常重视它，及时研究解决方案，并通过立法确认它们，那么中国的特征城镇发展系统肯定会日复一日地改善提升。探索和改进以支持中国的可持续发展。

    笔记：

    [1]根据“省会省级政府对加速特征城镇计划和建设的指导意见”，三年内每个特征城镇的固定资产投资，不包括住宅和商业综合体，约为50亿元。

    [2]根据“宗教省人民政府在加速特征城镇的规划和建设方面的指导意见”，特征城镇的计划领域通常约为3平方公里，建筑面积约为1平方公里。