2024 年 3 月市属企业资产评估报告审核要点：格式、内容与概况要求

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    声明：本文来自济南市国资委网站，经评估师信息整理。

    市属企业资产评估报告审核要点

    （2024 年 3 月）

    根据企业国有资产评估管理和资产评估标准的相关规定，审核市属企业资产评估报告时，应当包括但不限于以下内容。

    1、资产评估报告的格式和内容

    符合中国资产评估协会修订发布的《企业国有资产评估报告指引》（中评估协〔2017〕42号）的要求，应包括评估报告正文、附件、评估明细、评估说明及相关电子文件、企业价值评估涉及产权企业价值评估的，应当包括产权企业评估明细表和评估说明。相关电子文件中，各类评估明细及计算表应为Excel格式文件，并包含计算链接。

    2、评估委托人和被评估企业概况

    评估报告应当对被评估企业的历史沿革、股权结构、股权变动、经营管理等作出必要的说明，反映最近三年的资产、财务和经营状况；应披露委托人与被评估企业之间的关系；存在关联交易的，应当披露关联方、交易方式等基本信息。

    三、评价目的

    评估报告应当明确、明确地说明本次资产评估经济行为的目的，以及评估所对应的经济行为的认可或者该经济行为的其他依据。

    四、考核对象及考核范围

    （一）评估报告应当说明评估对象的基本情况，包括法定所有权状况、经济状况、身体状况等；评估范围应当与经济行为批准文件、评估业务委托合同等确定的资产范围一致。

    （二）企业价值评估项目，应审查评估范围是否全面，包括实物资产、无形资产、特许经营资产（股权）、在用摊销资产、账外资产及其他明确的未来权利归企业所有。 （资产）、义务（负债）等应纳入评估范围并详细说明；如有或有资产（负债）、不良资产核销或资产剥离等情况的，应当详细说明。

    5. 值类型及其定义

    评估报告应说明所选价值的类型及其定义。在选择市场价值以外的价值类型时，应审查选择的理由以及选择的合理性。

    六、评价基准日

    （一）考核基准日期的选择应当符合规定，并接近与考核目的相对应的经济行为或者具体事项的实施日期。评估基准日后发生重大事件，如汇率变化、国家政策重大调整、企业资产所有权或数量或价值发生重大变化等可能对评估结果产生影响的，评估报告应当披露评估基准日或者评估日。对结果应进行合理调整。

    （二）涉及间接转让上市公司股份的项目，选定的评估基准日应当与确定上市公司股价的基准日一致，不得与经济行为批准日不同一个多月了。

    7、经济行为、法律法规、评价标准、权属、价格等评价依据

    （一）评估依据的表述应当清晰、规范、具体，具有代表性，并在评估基准日有效。

    （二）经济行为依据应当合规、完整。

    （三）法律法规和评估标准应当全面列出国有资产评估管理相关规范性文件和相关资产评估标准。

    （四）评估资产权属清晰、权属证明文件齐全。重点关注土地、建筑物、无形资产等重要资产的权属、使用情况，是否存在重大权属纠纷；在产权转让程序方面，是否存在实质性障碍。若重要资产权属信息不完整或存在缺陷，公司是否妥善解决或明确了切实可行的解决方案、风险隔离措施等。

    （五）收集的相关统计数据、技术标准、询价数据、参数数据等定价依据应当与评价对象相关性较强，合理、可靠。

    八、考核程序实施过程及情况

    （一）评估机构在评估过程中应当履行必要的评估程序。评估过程应完整，是否存在未执行评估标准中规定的必要评估步骤的情况。关注评估程序受到限制的情况以及对评估结果的影响。程序限制对评估结果产生重大影响或者无法判断影响程度的，不得出具资产评估报告。

    （二）注重资产盘查和核查。根据评估报告、评估说明中资产清查情况及核实情况，结合特殊事项说明、资产评估明细和资产权属证明文件，以及重组方案、审计报告等材料，核查评估范围评估时核实企业是否存在无形资产、账外资产、或有资产（负债）、隐含或遗漏资产等。注意企业资产状况的描述，尤其是主要资产如房地产、无形资产和长期股权投资，核实资产（土地、房产、车辆等）权利人与实际使用人是否一致。关注公司是否存在担保、租赁、法律纠纷等可能影响资产评估的事项。

    九、评价方法

    （一）审查评估方法选择是否合理。评估方法的选择应当符合相关评估标准的要求。评估过程中评估参数的选择应合理。

    （二）在持续经营的前提下评估企业价值时，是否采用两种或两种以上方法对企业（含实际控制权的长期股权投资企业）进行评估，并单独说明每种评估方法的选择作出评估结论的理由和依据。

    （三）采用一种评价方法进行评价的，应当披露不适用其他基本评价方法的原因或施加的操作条件：

    1、可以根据有关法律、法规、规章的规定采取评价方法；

    （二）评价对象仅符合一种评价方法适用条件，而采用一种评价方法的；

    3、根据运行情况采用评价方法。经营条件限制在资产评估行业中一般是不可缺少的，不应以个别资产评估机构或个别评估专业人员的经营能力和条件来判断。

    10、企业价值评估（收益法）

    （一）应根据被评估企业的性质、资产规模、历史经营状况、未来收入预测以及所获取评估数据的充分性，合理考虑收益法的适用性。如果存在以下因素影响收益法结果的可靠性，应谨慎使用收益法：

    1、处于建设初期，竣工进度低，投资成本存在较大不确定性；

    2、没有历史收入记录或尚未开始产生收入，收入预测仅基于预期；

    3、未来经营模式或盈利模式发生重大变化，盈利预测难以确定；

    4、历史期间曾发生过严重亏损，且无确切措施和依据保证未来扭亏为盈；

    5、预测趋势与历史业绩和实际经营情况存在重大差异，客户及其他相关方未对该差异提供合理解释。

    （二）评估报告应当对企业的资产和财务状况进行充分、合理的分析。对被评估企业财务报表的编制基础、非经常性收入和费用等进行合理调整；应分别分析被评估企业的非经营性资产、负债和剩余资产，合理判断资产、负债和经营业务的配置。效力。那些不能或不需要汇总的应单独评估。

    （三）评估报告中的收入预测应当合理。应根据公司的人力资源、技术水平、资本结构、商业模式、收入等因素选择合适的收益模式。相应的折现率确定过程和依据应当合理。是否考虑评估基准日的利率水平、市场投资收益率等资本市场相关信息以及行业、企业特定风险等相关因素。确定收益预测期时，应当合理考虑企业的性质和类型、行业现状和发展前景、协议章程、经营状况、资产特征和资源条件等，并根据收益情况和应适当考虑预测期后的相关终值。计算。评估报告应当合理预测被评估企业的收入、成本费用、折旧和摊销、营运资金、资本支出、折现率、负债、盈余资产和非经营资产等相关参数。应审查评估报告中确定相关参数的依据是否充分、计算过程是否完整、是否有完整的预测表和说明。

    （四）折现率计算所采用的模型和各参数的确定方法是否合理，与预测收入的口径是否一致，所引用的参数是否可以追溯到其来源和来源；查询方法。当存在不确定因素的参数时，是否分析其对评估结论的影响。

    （五）收益法预测趋势与历史业绩、实际经营状况存在重大差异的，应当在评估报告中披露，并说明差异的原因及其合理性。

    11.企业价值评估（市场法）

    （一）市场法的适用性应当根据获取的可比公司经营数据和财务数据的充分性和可靠性以及可收集的可比公司的数量来考虑。

    （二）评价报告选取的可比案例应当与被评价企业具有可比性，属于同一行业或者相近行业，或者由共同因素决定或者影响。评估报告应对可比案例和被评估企业的数据进行必要的分析和调整，消除偶然因素的影响。

    （三）评估报告选取的可比因素应当作为企业价值的决定因素，选取的价值比率应当适当、可靠，并应当进行必要的修正和调整。评价报告应选取多种可比因素，并合理选择和计算不同可比因素得出的不同评价值。

    12、企业价值评估（资产基础法）

    （一）评估范围以会计政策、经营情况等为依据，以评估基准日被评估企业的资产负债表为基础，包括表内外所有可辨认资产和负债项目。

    （二）单项资产评估的具体方法应当遵循相应的评估标准和相关规范。结合估值明细和估值说明，对价值较大的资产、负债以及估值增减幅度较大的资产、负债的估值进行审核，并分析估值结果的合理性。

    （三）评估机构原则上应对企业所有长期股权投资项目（含已停业的项目）进行资产清查。对企业具有实际控制权的长期股权投资项目，应当单独评估；其他长期投资项目应当履行适当的评估程序，合理确定其评估价值。是否进行单独评价，应当考虑被投资单位的经营状况，分析评价增加或减少的因素，并考虑对评价结果的影响程度。对于持股比例较小的长期股权投资，可以考虑股利现金流模型进行评估。净资产为负值的长期股权投资，应根据母子公司是否存在混合法人资格、混合经营、往来账户、债务担保、相关权利义务、实收资本等具体情况进行分析判断。干脆将其长期股权投资直接估值为零。

    （4）评估仅从长期股权投资中获取收益的控股公司时，应当考虑控股公司总部的成本和收益对企业价值的影响。对于控股公司旗下专门获取长期股权投资收益的子公司，在进行独立评估时，应当考虑控股公司管理机构所占份额对公司价值的影响。

    （5）评估应收账款时，应当对金额重大的债务人的经营状况和财务状况进行详细、全面的分析判断，合理确定应收账款的可收回金额。不应直接采用经审计后的应收账款净值。确定估计值。

    （六）应当采用适当的评估方法对企业的专利技术、商标、软件著作权等无形资产进行评估，评估值应当符合行业和企业自身水平。要关注专利技术、商标、软件著作权等知识产权对企业营业收入的实际贡献，关注收益法的合理性和收益口径。

    （七）评估数据资产时，应按照中国资产评估协会发布的《数据资产评估指导意见》合理确定数据资源类型，并考虑数据资源所有权、处理和使用情况基于数据源和数据生成特征。权、产品管理权和其他数据产权。关注影响数据资产价值的成本因素、场景因素、市场因素和质量因素，关注数据资产的质量，采取适当的方法实施数据质量评估程序或获得数据质量评估结果。应根据数据资产的具体应用场景选择和使用合适的价值类型。应根据数据资产的业务模式、收益获取方式、权利属性及限制、保护方式等选择合适的评估方法，评估值应符合数据资产的业务和权利特征。数据资产。

    十三、评价结论

    评价结论是否涵盖评价范围及其与评价目的和经济行为的一致性和适用性。采用两种以上评估方法评估企业价值时，应当审查不同方法评估结果的差异及其原因以及最终评估结论的理由。当存在对企业价值产生重大影响且难以识别和评估的资产或负债时，应谨慎使用资产法评估结果作为评估结论。经济活动涉及未实缴注册资本的财产权的，应当依照公司法、公司章程和出资协议合理确定其评估价值。

    14、特殊事项说明

    （一）评估报告中披露的特殊事项应当真实、完整，逐项分析特殊事件的原因、性质及对评估结果的影响，并提醒评估报告使用者关注它们对经济行为的影响。

    （二）企业和评估机构应当分别办理下列事项并予以说明：

    1.企业应补充完善所有权信息、不完整的评价信息、存在缺陷的经济行为。

    2、评估机构未履行必要程序，影响评估结论合理性的，企业和评估机构应妥善解决，评估报告应披露评估程序限制等特殊事项的真实性质、特殊鉴定待遇、鉴定结果存在缺陷等，以及后续事件。其评估和处理的性质及其合理性。

    3、对于未解决的法律、经济等事项，应当详细披露该事项的形成过程、可能的处理方式以及对评估结论的影响。

    4、引用其他机构评价结果时，是否承担不当引用的责任？

    5、评估中已识别出的损益、毁损、报废、待资金、呆坏账、不需要清偿的负债等因素引起的资产价值变动，应作为增加处理或评价结果下降。上述资产未经批准未入账的，评估机构应当提示评估报告中的企业按照现行规定报批处理。

    6、对于公司实收资本不真实、注册资本仍在认购期限内、实收比例与认购比例不一致的情况，资产评估报告应当作出相应披露，并考虑可能产生的影响关于评价结论。

    7、评估对应的经济行为存在可能对评估结果产生重大影响的缺陷。如果可能，应披露影响的具体价值。

    8、后续事件（评估基准日至评估报告日之间发生的相关事件）可能对评估结果产生影响的，评估处理原则：后续事件对评估结果产生重大影响的，评估基准日应调整日期并重新评估评估。 ;期后事项对评估结果有一定影响，且影响是确定的，应当在评估结果中予以考虑，并在报告中披露；期后事项对评估结果有一定影响，但影响具有不确定性，应在报告中予以披露。

    9、现有担保、租赁及其或有负债（或有资产）的性质、金额及其与评估对象的关系。

    15. 使用限制

    资产评估报告使用者应当正确理解评估结论。评估结论并不等同于评估对象的可实现价格，评估结论不应被视为评估对象可实现价格的保证。

    16、资产评估报告日期

    评估报告应当注明资产评估报告日期，并注意评估报告日期与出具日期一致和不一致的原因，以及是否存在对价值产生重大影响的事项报告日至发行日之间。

    17. 签字盖章

    按照《企业国有资产评估报告指引》等规定，审核评估报告上的签名、印章是否完整、规范、清晰。

    18. 评估报告附件

    评估报告附件应当完整、真实、有效。附件内容及涉及签名应当清晰、完整。相关内容应当与评价报告摘要、正文一致。附件为复印件的，评估机构应当与原件核对，并在原件上加盖有效验证印章。评估报告附件一般应包括：

    （一）与考核目的相对应的完整、有效的经济行为批准文件；

    （二）委托方和被评估企业（含实际控制的长期股权投资企业）的营业执照；

    （三）委托方及被评估企业的产权登记证明（表）；

    （四）评估对象所涉资产权属证明文件；

    （五）委托方及其他相关方的承诺函（原件）；

    （六）资产评估师签署的承诺书（原件）；

    （七）评估机构的注册登记文件或者资质证明文件；

    （八）评估机构营业执照；

    （九）负责评估业务的资产评估师的资质文件；

    （十）重要定价依据（如合同、协议等）；

    （十一）评估业务委托合同；

    （十二）涉及企业价值评估的，应当提供与被评估企业（含实际控制权的长期股权投资企业）经济行为相对应的专项审计报告；不符合独立专项审计条件的，应当提供最近期的审计报告。年度审计报告或财务报表；

    （十三）引用其他机构出具的报告结论，引用的报告应当按规定经相应主管部门批准（备案）的，应当提供相关批准（备案）文件；

    （十四）其他重要文件。

    19. 评估时间表

    （一）评估明细表应当符合《企业国有资产评估报告指引》的要求，内容应当完整，相关数据应当与评估报告、评估说明一致。

    （二）采用资产基础法评估企业价值，评估明细表应当包括按照会计科目设置的资产负债评估明细表和各级汇总表；采用收益法评估企业价值，企业的评估参数和利润应当按照收益法进行评估。根据预测项目的构成，设计评估明细表；采用市场法评估企业价值时，应当根据可比上市公司的相关数据或交易案例、价值比率等项目设计详细评估表。企业价值评估不采用资产基础法的，应当一并提交详细的资产负债表。

    20. 评价说明

    评估说明书是评估报告的重要组成部分，是资产评估项目审批备案材料的必备组成部分。评价说明应当内容完整、表达清晰，并充分考虑不同经济行为和不同评价方法的特点。其内容应与评价报告所述内容一致。选择具有代表性、金额较大的资产、负债作为评价案例进行评价分析。企业拥有的所有土地和无形资产均应进行分析和说明。企业所有的房屋、建筑物应当分类，按类别分类。以具有代表性、价值较大的房屋建筑作为评价案例进行分析和说明。

    21、企业对资产评估相关事项的说明

    格式和内容应当符合《企业国有资产评估报告指引》的要求。相关内容应与评估报告、评估说明一致，并由委托单位负责人和被评估企业负责人签字，加盖相应单位公章并签字日期。

    22、审计报告

    （一）审计报告与评估报告之间的数据关联关系是否合理、一致；审计范围与经济行为批准文件、审计业务委托协议等确定的资产范围是否一致。

    （二）审计报告与报表附注是否一致；主要会计政策是否合理，包括收入确认原则、成本核算原则等。

    （3）资产剥离时，剥离原则是否与计划一致，模拟时间点是否合理。

    （四）计提减值准备时，各项资产减值准备的计提依据和比例是否合理。

    23、土地使用权评估报告

    （一）土地估价范围、权属、土地资产处置审批及土地估价报告备案情况。评估基准日如有划拨土地的，按照自然资源部门有关规定执行，重点对划拨土地的处置：

    1、划拨土地处置是否有批准文件，批准文件是否合法有效，批准内容与土地实际评估是否相符等；

    2、划拨土地未处置的，评估中未处置的原因是否符合、处理方式的合理性等。

    （二）评估报告中土地价格的界定应当符合相关标准的要求。评估方法选择的合理性，相关参数选择的依据是否充分，计算过程是否完整，评估结果的选择是否合理等。

    （3）根据《城市土地估价条例》，土地使用权计价方法包括收入折减法、市场比较法、成本近似法、残差法和基准地价系数修正法。选择评估方法时，应充分考虑评估目的、区域土地市场状况、拟评估土地现状、性质、规划用途等因素，采取能够充分反映市场价值的合理方法。应当对评估土地进行分析和选择。

    （4）土地使用权一般采用两种方法评估。当被评价土地周边近期土地交易案例较多且满足市场比较法评价条件时，应当以市场法为主要评价方法；具有投资开发或者再开发潜力的土地，应当有明确的开发利用方案和相关规划；办理许可手续时，应当以剩余法为主要评价方法；对于具有实际收入或潜在收入的土地，并且可以合理地计算和预测相关收入，应将减少方法用作主要评估方法。对于不符合上述三种方法之一的土地，如果它在政府收购区的全面土地价格范围内，则可以考虑成本近似方法；如果它位于城市基准土地价格范围内，并且最近对基准土地价格进行了调整，那么它远非评估基准日期。最近，基准土地价格系数校正方法可用于评估。

    24。采矿权评估报告

    （1）矿产权利评估，所有权，付款方式和采矿权转移收入的付款状态，矿产资源储备审查或提交等方面的范围，以获得赔偿的矿产权利，应注意是否要注意采矿深度，是否范围，矿产类型等与获得赔偿时转移收入相对应的范围与此评估一致；是否有分期付款情况；是否已通过审查还是提交了相应的资源储备，以及它们是否是公司资产，是否获得了与本评估中采矿权相对应的资源储备；对于免费获得的矿产权，应注意从采矿权转移对评估结果的影响。如果由矿产权利评估确定的收入期比矿产资源勘探许可证或采矿许可证的有效期期更长对资产评估结果的影响。对于非砂矿和砾石矿产生的沙子和砾石，应注意是否应包括统一财务管理中的全面利用（例如隧道填充，维修和管理等）的剩余收入。

    （2）采矿权评估报告应符合相关标准的要求。审查评估方法的选择是否合理；选择相关参数的基础是否足够，计算过程是否完成，以及确定的结果是否合理。对于通过收入方法评估的采矿权，应注意矿产产品价格的一致性，无风险的收益率和其他参数以及资产评估报告；当使用固定资产评估结果作为评估固定资产投资金额的基础时，应注意口径的一致性。 ，价值的理性；使用土地估值结果作为评估无形资产的投资量时，请注意口径的一致性和价值的合理性。

    25。资产评估结果引用了土地使用权，采矿权或其他相关专业评估报告的评估结论

    （1）资产评估者应根据报价报告做出必要的专业判断，并宣称他了解获得报价报告的结论的过程，并承担有关报告结论的相关责任。

    （2）报价报告的估值目的和价值类型应保持一致；估值基础日期和估值结论的有效期应保持一致；估值假设应该是一致的，所引用的资产估值结果应与报价报告中披露的结果一致，并且报价报告中披露的相关事项的描述应与报价报告的报告一致。资产评估报告是一致的。

    26。海外资产评估或估值报告

    （1）评估或估值局是否有助于企业进行尽职调查和询问，以及它是否参与交易过程；经济行为所涉及的交易考虑是否基于评估结果或估值结果，以及是否有足够和合理的理由造成任何差异。

    （2）海外机构发布的估值报告应清楚地说明其基于的估值标准，并合理地提及国内估值标准和要求。评估或估值结果应在RMB中衡量。如果使用其他货币进行测量，则应注意该货币和rmb之间的汇率。如果评估或估值结果是间隔值，则应确定间隔内的最大可能值，并应解释确定的基础。