嘉政办发〔2022〕3 号：加强农村宅基地和建房审批管理，促进美丽乡村建设

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    嘉政办发[2022]3号

    县人民政府办公室

    关于进一步加强农村宅基地和农村村民建设

    关于建设审批管理的通知

    各镇人民政府、县政府各部门、嘉鱼经济开发区、武汉新港盘湾工业园：

    为加强农村宅基地管理，规范农村村民住房建设审批，切实保护耕地，改善农村人居环境，推进美丽乡村建设，根据《湖北省农业农村厅湖北省自然资源厅、湖北省住房城乡建设厅《关于进一步做好农村宅基地、农房审批管理工作的通知》（鄂农发[2020]25号） 、《咸宁市城乡个人住宅规划建设管理办法》、《市人民政府办公室关于印发咸宁市农村村民个人住房建设管理暂行规定的通知》（咸政办发[2020]29号） 22号）、《咸宁市人民政府办公室关于印发咸宁市村镇个人住宅建设规划设计导则》等法律、法规和文件精神的通知（咸政办函）发[2017]74号），结合我县实际情况，现就进一步加强我县农村宅基地和农村村民住房建设审批管理有关事项通知如下：

    一、适用范围

    本通知适用于我县行政管辖范围内的城市规划控制区（鱼跃镇全区；

    新街镇马鞍山村、薛家山村以外地区农村宅基地和农村村民建房审批管理；官桥镇官桥村、石鼓岭村、白虎寺村三环路以内农村村民禁止修建个人住房。

    城市规划控制区边界线根据批准的国土空间规划确定。

    我县行政管辖范围内城市规划控制区内的农村宅基地和农村村民住房建设的审批和管理另行规定。

    农村宅基地是指农村村民用于建设住宅及附属设施的集体建设用地，包括农民住房、附属建筑、庭院等用地。农村居民建设住宅建筑必须符合国土空间规划和乡村振兴规划。尽量利用符合规划的农村宅基地、空置地和未利用地。通过集中统一建设、多户联建等方式，鼓励农民逐步向规划居住区聚集。

    2、明确部门职责

    农村宅基地和房屋建设的审批和管理关系到广大农民的居住权益。各级各部门要在党委、政府的统一领导下，按照镇级主体责任和村级主体的要求，切实履行职责，确保农村宅基地和农村宅基地的管理。村民住房建设依法依规科学有序进行。

    （一）县农业农村局。负责指导农村宅基地的分配、使用、转让、纠纷仲裁和合理布局，审核个人建房资质、用地面积标准以及农村宅基地违法用地查处；指导闲置宅基地、闲置农舍的利用；对农村宅基地违法行为进行监督检查和查处；组织开展农村宅基地现状和需求统计调查，及时向县自然资源和规划局通报农民新建宅基地建房的需求；参与国土空间规划、村庄规划的编制。

    （二）县自然资源和规划局。负责国土空间规划、土地利用规划和规划许可工作，协调国土空间规划中宅基地规模和布局，满足农村合理宅基地需求，指导村庄规划编制，按照职责审核农村宅基地；依法办理农用地转用审批、宅基地、房屋权属登记服务，监督检查违反土地管理法律法规的行为。审查批准以下重点领域农村村民自建住房规划和建设方案：

    1、自然保护区、生态公益林敏感区域；

    2、铁路、公路、国道、省道、旅游道路、城乡出入口景观区、乡村景观重点控制区两侧200米；

    3.城乡一体化示范区、土地综合管理区以及国土空间规划需要重点管控的区域。

    （三）县住房和城乡建设局。负责组织农村住宅图册编制和推广，组织农村工匠培训，指导农村住房建设质量安全；加强农村建筑风格引导，建筑层数不超过3层，层高不超过3.3米。底层不宜超过3.6米，建筑总高度（含女儿墙高度）不宜超过11.2米，总建筑面积（​​含主体建筑及附属设施）不宜超过420平方米。

    （四）各镇人民政府。负责属地管理职责，建立健全农村住房建设管理机构，负责辖区内农村宅基地使用和农村村民住房建设的审批；负责前期报批、建设、报后检查监督和违法建设查处，负责组织编制村庄规划。负责建立“一窗”综合审批服务，建立实行联审联管制度，统筹交通、生态环境、水利、湖泊、林业等综合规划。 、电力、交通、城管、文化和旅游等部门提出农村住房建设审核意见，公布流程要求，核发《农村宅基地批准函》、《农村建设规划许可证》和《农村宅基地及建筑（规划许可证）受理《意见表》；每六个月将辖区内农民住房建设需求向县自然资源和规划局、县农业农村局申报农村村民住宅建设用地计划。

    （五）农村集体经济组织或者村民委员会（以下简称村级组织）。在镇人民政府和相关职能部门的领导下，负责受理农村村民个人住房建设申请，审核申请材料，审核住房建设条件，征求邻近权利人意见，组织公示。对公示无异议或者异议不成立的，报镇人民政府批准。落实动态巡查管控责任，及时发现、举报、制止违法用地行为，确保农村村民建房先行。

    （六）其他有关部门。县交通、生态环境、水利湖泊、林业、电力、通信、城管、文化旅游等涉及宅基地审批和农民住房建设管理的部门要完善配套管理措施，指定专人、专班负责。负责对接和指导各乡镇人民政府农村宅基地审批和管理工作。各乡镇人民政府在宅基地审批和管理过程中，对上述有关部门的职责应当征求有关部门的意见。有关主管部门要积极支持配合，及时提出明确意见、落实到位，切实维护农民合法权益，提高群众获得感。 。

    3.确定申请条件

    （一）农民申请资格。拥有农村宅基地资格权的农民必须是村集体经济组织的成员。根据农村集体产权制度改革成员身份确认结果，确认农村集体经济组织成员身份。根据有关法律、法规的规定，符合下列条件之一的，为村集体经济组织成员：

    1、在本地区长期居住并在本村集体经济组织登记的；

    2、父母双方或者父母一方是本村集体经济组织成员，户口在本村集体经济组织；

    3、因合法婚姻、收养关系或者其他流动人口户籍迁入本村集体经济组织的；

    4、根据国家移民政策，户口迁移至村集体经济组织；

    5、原户籍在村集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官、大专院校、中等职业技术学校在校学生；

    6、原户籍在村集体经济组织，正在服刑或者依法受到限制人身自由的人员；

    7、因扶贫搬迁、地质灾害避险搬迁、土地综合整治等确需使用村外集体土地建设住房的，经集体经济组织同意，可视为移民安置。安置点所在村的党员（代表）会议。地方集体经济组织成员；

    八、前款规定以外的人员，符合村集体经济组织章程规定的条件，经村集体经济组织成员会议或者成员代表会议表决通过，可以成为村集体经济组织成员。

    （二）明确建房条件。符合下列条件之一的村民，可以申请个体住宅建设：

    1.具备分户条件，确需分户且现有住房不能满足分户住房需求的；

    2、现有房屋因年久失修或者受灾损坏需要拆除重建的；

    3、因国家、集体建设需要搬迁或者根据政策需要搬迁的；

    4、父母不能单独认定为一个家庭（子女不属于本经济组织的除外）；

    5、农村独生子女家庭由父母、子女及其他家庭成员组成，确定为一户；

    6、农村多子女家庭，子女已婚者可认定为一户，且父母必须与一名子女组成一户；

    7、无直系亲属的单身村民可认定为一户；

    8、法律、法规、规章等规定的与申请宅基地建设相一致的其他情形。

    （三）严格用地标准。按照严格的“一户一房”政策，每个农村村民只能拥有一处宅基地。每户利用农用地新建、改建宅基地（含附属设施）的面积总面积不得超过140平方米。每户利用未利用土地（建设用地）新建、改建住房用地（含附属设施）的总面积不得超过140平方米。超过200平方米。原住宅被出售、出租、赠予他人，或者将住宅非法用于其他用途，或者申请宅基地权属存在争议的，不予批准。在人均土地较少、无法保证户户拥有宅基地的村庄，镇人民政府可以因地制宜采取集中建设公寓楼等措施，保障农村村民有房。

    4、规范审批流程

    (一)农民申请。拥有宅基地资格的农民应当以户为单位，持下列材料向村民小组或者村级组织提出申请：

    1、建房申请；

    2、宅基地建设（规划许可）审批申请表（附件1）；

    3、申请人的身份证、户口本或者其他能够证明村民身份的材料；

    4、旧房拆除新建的，需提供原宅基地使用权证明和自愿退出原宅基地的承诺书。原有宅基地将移交村集体调整。

    （二）村级审查

    1.拥有宅基地资格权的农民应当按户向本村民组提出宅基地、建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，应当在10个工作日内提交本组村民讨论或者征求本组村民意见。予以批准的，应当将申请理由、拟用地位置及宅基地面积、拟建房屋面积及建筑高度、建筑高度等风格等条件在团体显着位置公示，公示期限为不少于5个工作日。对公告无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民会议纪要（意见）等材料提交村级组织审查。

    2、村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟建房屋用地是否符合村庄规划、是否征求建房用地相邻权利人的意见等。审核通过的，在村务公开栏公示不少于5个工作日；无异议的，村级组织出具意见，并提交农户申请、户口簿等相关材料复印件、村民小组会议纪要（意见）、村级组织纪要及公告会议应当报请镇人民政府审议。

    没有单独村民小组或者宅基地、建房申请等事项已由村级组织办理的，农民直接向村级组织提出申请。村级组织将在20个工作日内将申请提交村代表会议讨论，半数以上的申请将获得批准。 ，并在公示不少于5个工作日后，由村级组织提出意见，并将相关材料报送镇人民政府。

    （三）镇级审批。镇人民政府统筹协调农村宅基地审批工作。镇经济发展办牵头组织镇自然资源和规划办、镇规划建设管理综合办等部门进行审核审核，填写《农村宅基地及建筑（规划许可证）批复》表面”。

    镇自然资源和规划办公室负责审核房屋建设用地是否符合国土空间规划、村庄规划和用途控制要求。涉及占用农用地的，须在审查前依法办理转用审批手续。

    城镇规划建设管理综合办公室负责审查农村房屋建筑风格是否符合要求。对嘉鱼乡村住宅图集的入选提出推荐并提出审核建议。

    镇经济发展办公室负责审核拟用地是否符合宅基地的合理布局和面积标准，宅基地、建房申请是否经过村组审核并公示，申请材料是否齐全、规范。等，协调交通、生态环境、水利湖泊、林业、电力、通信、城管、文化和旅游等部门征求意见并提出审查建议；镇级没有派出机构的，联系县政府数据局政务服务中心窗口在线审核意见。

    镇人民政府自收到申请材料之日起10个工作日内根据各部门联合审核结果进行审批。批准的，发给《农村宅基地批准函》和《农村建设规划许可证》。不予批准的，自决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

    5、严格监督管理

    各乡镇人民政府要遵守法律法规，加强事前、事中、事后监管，不断规范和提高宅基地、农房审批管理水平。各有关部门和单位要加强政策宣传引导，齐心协力，探索创新，推动宅基地、农房审批和管理规范化。

    （一）住宅建设管理。农村村民建房时要尊重村庄传统的选址和肌理；采用鄂南民居建筑风格，选取嘉鱼乡村民居编制图册，突出地域建筑特色，展示嘉鱼历史文化传承和田园景观空间格局。建筑材料的使用、色彩应与村庄的整体环境相协调。施工过程中严禁开挖、填筑等破坏环境的行为，全面保护文物、历史建筑、传统民居等建筑。已列入保护名录的乡村历史建筑，不得擅自拆除或者搬迁；村内的大树、古树应当保护，未经批准不得砍伐、移植。

    （二）禁止在下列农村地区新建、改建、扩建个人住宅：

    1、永久基本农田保护区；

    2、自然保护区、生态保护红线区、生态林、公益林等区域；

    （三）江河、湖泊（水库）堤防和水利工程管理保护范围；

    4、为高速公路两侧的高压走廊和建筑控制区供电；

    5、乡村振兴规划区、村湾取消区、重大地质灾害和安全隐患区；

    （六）城乡建设需要开发利用的区域和国土空间规划需要规划控制的区域；

    7、法律、法规规定禁止建设的其他区域。

    （3）拟建农村村民住宅退缩距离

    1.城乡道路两侧严格控制个体住宅建设。确需审批建设的，拟建房屋距道路规划红线的距离为：国（省）道不小于30米，县（乡）道不小于20米。米，村道不得小于5米；旅游景观道路，进出城市的道路两侧不少于50米；沿公路修建房屋的，房屋边缘与公路隔离栅、桥梁边缘的距离不得小于50米；沿铁路修建房屋的，拟建房屋距铁路用地边缘的距离不得小于30米。

    2、拟建房屋退水距离为：有堤河道（护岸）回水坡度退水不小于40米，无堤（护岸）校核洪水位不小于50米以下（另有规定的，从其规定）。退湖保护线（洪水洪水线延长不少于50米），大型水库退位不小于100米，中型水库不小于100米，小型水库退位距洪水位线不小于50米，退水池距洪水位线不小于10米。从海岸线边缘开始）。

    3、拟建房屋应预留加油站、储气站、易燃易爆基础设施以及电力、光缆、燃气等管道设施，并符合国家相关技术规范。回撤不少于30米的长输油气管道，回撤高压电力走廊（10KV≥3米、35KV≥20米、110KV≥25米、220KV≥40米、500KV≥75米） 。

    4、拟建房屋退坑与护坡的控制距离：山体退坑不应小于20米（距山体底线），退坑下缘与护坡的距离护坡高度不应小于0.8倍，且不宜小于2米。边缘与护坡的距离不应小于3米。距护坡计算距离大于15米时，按15米控制。护坡高度超过5米时，必须编制地质灾害风险评估报告。

    5、拟建房屋应设置在文物保护区、自然保护区、水源保护区、风景名胜区、旅游规划区等范围内，并应符合国家有关技术规范。

    （四）全程监管。各乡镇人民政府要严格土地使用和房屋建设全过程管理。全面落实申请审查参与、批准后参与计量审批、施工过程中参与检查、竣工后参与核查的“四参与”要求。批准前，镇经济发展办公室组织镇自然资源和规划办、镇规划建设管理综合办等部门对农户申请条件、建筑位置、面积、规划、土地类型、公示等进行联合审核根据各自的职责。退出原宅基地等情况；批准后开工前，组织对宅基地址进行现场测量，确定房屋位置，并在村民建房工地钉桩、敷设电线。 ;在农民建房过程中，重点检查房屋是否按照批准的面积、四期规划、安全标准建设，发现问题及时责令整改；房屋建设完毕后，组织验收和现场检查村民是否按照批准的土地面积、四、宅基地使用范围等要求，是否按照规定建设房屋批准的建筑面积、建筑层数、建筑高度和建筑风格。审核合格的，由镇人民政府出具《农村宅基地及建筑（规划许可证）验收意见表》（附件5）。

    （五）建立档案并归档。镇人民政府应当建立住房建设宅基地审批台账，对每项宅基地审批数据建立档案，并按村组有序、妥善归档。每季度正月五日前，将上季度审批情况报县农业农村局、县自然资源和规划局备案。

    （六）登记和发证。建房验收合格的村民，可向县自然资源局提交《农村宅基地审批函》、《农村建设规划许可证》、《农村宅基地及建筑（规划许可证）验收意见表》等相关资料并在镇规划局设立的派出机构办理不动产登记手续。

    6. 工作保障

    （一）坚持公开原则。县政府有关部门应当通过政府门户网站、媒体等向社会公开农村宅基地、农村村民住房审批管理制度和服务指引，并公布查询、投诉、举报的电话和电子邮箱地址。报告。城镇人民政府对农村宅基地和建筑规划许可申请审批管理要实行“六公开”制度，即国土空间规划公开、村庄规划公开、申请条件公开、审批程序公开公开审批结果、公开投诉举报方式，建立“一窗口受理外部申请、内部多部门联动”的农村宅基地和农村村民住房建设联合审批处理制度。村级组织要充分发挥村民自治作用，健全宅基地申请审查相关制度，纳入村规民约，健全宅基地民主管理程序，做到公开透明。宅基地的分配和使用；实行房屋建设公示牌制度，督促村民严格按照批准的宅基地范围和面积、建筑层数、建筑高度和建筑风格进行建设。

    （二）严格日常检查。依法组织开展农村宅基地和农村村民住房建设动态检查，及时发现和处理各类涉及宅基地使用和住房建设规划的违法行为。村级组织要及时发现、制止、报告先批后建、少建多建、批东建西等违法建设行为。鼓励设立村级宅基地协调员。对未依法取得建筑规划许可证或者未按照建筑规划许可证的规定进行建设的行为，镇人民政府应当严肃查处。县农业农村局（县农业综合执法大队）对农村宅基地管理违法违规行为进行监督检查；农村村民未经批准擅自占用土地修建住宅或者以欺骗手段取得批准的，责令退还违法占用的土地。并限期拆除违法占用土地上的新建房屋。县自然资源和规划局对土地管理违法违规行为进行监督检查。所有相关部门，城镇政府和乡村级组织都必须坚定地结束降压，无所作为和随机行动的现象，以及那些工作不佳的人，忽视其职责，滥用职责并从事渎职行为因为个人收益必须根据法律认真责任。

    （3）加强协调并改善服务。每个城镇的人民政府都可以按照本通知来制定特定的工作机制和程序，以批准其各自司法管辖区的农村宅基地和农村村民的住房建设互相告知情况，并在土地空间规划，宅基地规划和土地使用规模指数，农村会长调查号共享和互操作性方面做得很好等等，促进农村宅基地土地和建筑计划许可证批准管理系统的数字化，提高批准效率，并与房地产注册机构共享相关的批准信息，以实现农民可以无缝处理房地产注册。

    本通知将从签发之日以自审判的基础进行两年。

    附件：1。农村宅基地和建筑物的申请表（规划许可）

    2。农村宅基地和建筑物的批准表（计划许可）

    3。农村建筑规划许可证

    4。农村宅基地批准信

    5。农村宅基地和建筑物（规划许可）接受意见表

    6。农村宅基地和房屋建筑批准流程图

    2022 年 2 月 9 日

    （本文向社会公开发布）

    附件1

    农村宅基地和建筑物（规划许可）申请表

    申请家头信息

    姓名

    性别

    年龄

    年龄