浙江省杭州市余杭区人民法院课题组探讨房地产破产企业在建工程复工续建优化建议
浙江省杭州市余杭区人民法院调研组摘要 受经济不利因素影响，破产房地产企业数量持续增加，与住房相关的破产企业在建项目也有所增加。 “烂尾楼”项目的危害涉及经济、金融、社会、环境等方方面面。实践中，“烂尾楼”项目的复工续建面临资金、部门协调、利益平衡、法律适用等诸多困难。 、管理等方面，通过对金星案例和亿丰案例两种不同复工续建模式的实践经验进行分析总结，针对复工的实际难点提出相应的优化建议。和继续开展涉及住房的破产企业的建设项目。
关键词 涉房破产企业、在建项目融资模式、复工复工
项目主持人：罗欣（本科生，余杭法院院长）；项目组成员：孔正（本科生，余杭法院副院长）、唐慧农（本科生，余杭法院民事二庭庭长）、朱吉平（研究生，余杭法院民事二庭助理审判员）。
在司法实践中，涉及房地产的破产企业在建工程的处置涉及复杂的法律问题和诸多社会不稳定因素。一直是房地产破产案件的核心问题。在建项目能否妥善处置，直接关系到房地产破产案件的成败。管理的“成功或失败”。余杭区作为杭州市的“后花园”，房地产企业数量、土地供应规模、商品房库存总量均居杭州市各区县之首。针对目前部分房地产企业深陷资金链、担保链危机，不少房地产企业申请破产的情况，结合余杭房地产相关破产处置的经验做法，本文探讨了破产房地产企业在建项目的处置难点及对策，以期为今后的处置工作提供参考和借鉴。
1、涉及房地产的破产企业在建项目概况
（一）余杭涉房破产企业在建项目现状
涉及住房的破产企业在建工程，俗称“烂尾工程”，是指取得施工许可证开工后，因资金、技术、规划等原因停工，或一定期限内未完工的工程。超出预计完成时间的期间。项目主体已竣工，但水、电、交通等配套设施不完善的房地产项目也纳入“未完工建筑”范围。 2012年至2015年11月，余杭法院共受理破产案件22起，其中涉房破产案件8起，涉房破产企业7家涉及“烂尾楼”项目。每一座“烂尾楼”的背后，都有大量的业主和债权人。 〔1〕
（二）“烂尾楼”项目形成原因
“烂尾楼”项目的形成原因是多方面的。最直接的原因是房地产相关企业资金链断裂，导致房地产开发项目因后续资金不足而“烂尾”。受宏观调控政策、市场、区域环境等多种因素影响，金融机构收紧房地产项目贷款，银行加大对房地产抵押融资评估值的贴息力度，导致房地产项目融资成本越来越高。房地产相关企业，同时高利率的民间借贷、重复抵押贷款、房地产信托、企业互保等不合理融资方式，让原本资金紧张的住房相关企业陷入恶性循环。循环。此外，“一房两卖”、拖欠工程款、拖延交付等民事纠纷与非法吸收公众存款、非法集资等刑事犯罪相互交叉。大量企业资产被抵押、扣押，资金流通必然出现问题，最终难以逃脱破产的结局，在建的房地产项目也被迫叫停。
（三）“烂尾楼”工程的危害
“烂尾楼”项目也被称为“城市伤痕”。它们对一个城市的危害不仅是表面的，而且涉及经济、金融、社会、环境等各个方面。其具体危害主要表现在以下几个方面。
1、“烂尾楼”工程影响市容市貌，损害城市形象。 “烂尾楼”项目的建筑形象受损、丑陋，在视觉上与周围环境格格不入。同时，裸露的“烂尾楼”工程也会带来扬尘、垃圾、蚊虫滋生等环境污染问题，造成严重危害。城市景观和市容环境。此外，“烂尾楼”项目给城市带来的不良形象也让外商望而却步，影响了公众对城市发展的信心。
2． “烂尾楼”项目存在安全隐患，影响城市治理。一方面，塔吊、电梯等设备长期闲置，外立面装饰材料无人看管，极易因风吹日晒、时间长短而腐蚀脱落，存在一定的安全隐患；另一方面，“烂尾楼”由于项目长期无人管理，就像是城市中被遗忘的角落，常常成为不法分子的藏身之处和犯罪行为的发生地。是城市安全的盲点。”
3、“烂尾楼”项目占用大量资金，增加财务风险。房地产是资金密集型行业，“烂尾楼”项目占用大量资金，其中包括大量借入资金。银行往往是最大的债权人。银行是住房相关企业破产、建设项目暂停的最直接受害者。目前，我国银行业信贷资产大部分以房地产或房地产相关形式存在。大量“烂尾楼”项目的出现，严重危害金融安全。
4． “烂尾楼”工程涉及多方利益，影响社会稳定。住房相关企业破产涉及建筑承包商、建材供应商、农民工、业主债权人、金融机构等多个利益相关者，各方利益冲突激烈，特别是大量农民工和业主债权人，而受损的利益关系到其存在的根本，不稳定因素较多，不利于维护社会和谐稳定。
（四）继续建设“烂尾楼”的必要性分析
房地产相关企业破产案件具有一定的特殊性。其特殊性主要表现在三个方面：一是房地产相关破产企业通常有在建项目。但企业资金链断裂，无法自行“造血”，无法继续建设；其次，在建工程是涉及住房的破产企业的核心资产。在建建设项目价值能否实现最大化，直接关系到广大债权人的利益；第三，在建建设项目部分出售，背后存在众多业主债权人，是无法回避的重大社会问题。就破产房地产企业本身而言，可以通过破产退出市场，但“烂尾楼”项目却不能被炸毁。从“烂尾楼”项目背后的所有债权人，尤其是业主债权人的角度来看，“烂尾楼”项目的继续建设和交付是最好的选择。在余杭涉房企业破产案件中，绝大多数业主和债权人提出了交付要求。因此，无论走破产清算还是破产重整的道路，在建项目的延续都是一个无法回避的问题。
二、破产房地产相关企业在建项目继续建设的困境
在建项目的延续是一项系统工程。尤其是进入破产程序后，在法律的原则性规定与现实的复杂性之间，要落实依法公平清偿债权债务的破产法理念并不容易。目前，我们在实践中主要面临以下困难。
（一）复工建设资金来源
在建项目的复工续建需要解决三大问题。首先是资金来源。第二个是谁将继续并完成剩余项目的问题。最后就是交房和办证的问题。可见，资金问题是在建项目能否继续下去的首要和关键问题。然而，继续建设的资金从哪里来？企业既然破产了，就不再具备“造血”的能力，而且其资产状况和信用状况也很难通过金融贷款或民间借贷获得新鲜血液。因此，政府、管理者和主要债权人需要共同努力寻找继任者并引入战略投资者。实际上，这绝非易事。
(2) 法院、管理人员和政府之间的协调问题
破产工作不仅仅是一个法律问题，更是一个社会问题。破产工作中的很多事项远远超出了法院的管辖范围，特别是房地产破产案件，涉及土地规划、房地产转让、减免税、工商注销登记、职工安置等问题，需要土地、住房建设、规划、财税、人身保险、消防等相关部门配合。破产工作需要投入大量的人力、物力、财力，特别是涉及住房的破产企业的建设项目的延续。除管理人实施外，还需要法院的指导和协调以及政府的支持和配合，并由政府单独负责实施。部门之间存在协调问题。实践中，三方的统一和协调存在诸多困难，破产工作中各方角色尚未充分融合。
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（三）在建项目多重利益平衡问题
房地产企业破产是一项系统工程，涉及主体广泛，涉及利益多元。涉及住房的破产企业的债权人包括职工债权人、税务机关、材料供应商、业主债权人、被拆迁人、建设工程承包商、融资债权人和其他债权人。其中，金融债权涉及财务安全，建设工程债权涉及农民工。业主、债权人和被拆迁人的权益、债权关系到其财产权和生存权的保护。各种主张之间存在价值冲突和利益协商问题，必须谨慎对待。尤其是涉及业主债权人和建设工程承包商的农民工和被拆迁人，是数量庞大的弱势群体。办案时要注意利益平衡，充分考虑自己的合法权益。
（四）在建工程涉及法律关系复杂
在涉及房地产企业破产案件中，在建项目纠缠着复杂的法律关系，难以复工继续建设。续建资金性质认定、建设工程价款优先偿付、抵押债权优先偿付、预售商品房权属、破产债权清偿顺序、“业主”权利保护等问题国有土地上的非商品房建设都是问题。在建项目续建过程中存在法律障碍。但在实践中，很多问题并没有得到法律的统一规制。如何操作，需要法院、政府、管理人根据具体情况在破产法框架下研究判断。
（五）换证过程中的管理困难
“烂尾楼”续建时如何有效组织施工，确保工程按既定节点推进，施工过程中如何进行安全管理，续建资金如何实行封闭式管理，确保工程按期推进。融资资金安全等管理问题，都不是管理者一人能够解决的。由于管理人市场尚未成熟，管理人也不是专业开发商，管理人如何在政府部门的配合和支持下有序管理续建，是一个现实问题。
三、余杭对破产房企继续建设在建项目的做法
在建项目恢复续建的方式主要有两种：一是按照传统资产处置方式，将整个在建项目打包出售，然后由接收方负责继续建设。这条路径可以说是实现涉及房地产的破产企业资产变现的一种相对简单便捷的方式。但在当前房地产市场低迷的环境下，在建项目直接变现难度较大，变现价值难以保证，将直接影响债权人的偿付。这一比例甚至可能导致在预售中已支付购房款的业主面临产权与财产双失的局面，引发社会不稳定。但考虑到一些案例的实际情况，这条路径在实践中也是一种选择。例如，余杭法院受理的紫鑫地产、浩力实业破产清算案。涉案房地产项目为国有土地上的非商品房项目，业主债权人具有一定的特殊性。为了最大限度地保护特殊业主和债权人的权益，余杭目前的做法是引入破产企业的继承人或大股东收购业主债权，通过整体打包出售的方式处置在建项目。本文将不再详细阐述这一点。另一种途径是在破产程序期间进行再融资，并继续建设暂停的项目。该路径可以在所有有偿业主交付房屋的基础上转售剩余房屋，增加其他债权人的可分配财产，充分利用公司剩余资产的价值。但该路径运作周期较长，会拖延所有债权人的偿付。同时，续约和后期销售过程中也存在很多不可预见的风险。下面以金星地产和亿丰城地产两种不同的更新模式为例，介绍余杭在这条路径下如何趋利避害推动在建项目更新的实践。
（一）政府预付资金模式——以金星地产为例
一、金兴地产破产案基本情况。金星地产是“中江集团”下属企业。 2011年底，金星地产的经营陷入停滞。其开发的西城时代家园三期商品房项目共22套。房屋主体已封顶，土建安装已完成95%以上。室外管线、绿化、市政配套设施、社区道路尚未建设，不符合交付条件。 800余名房主及其他债权人多次上访维权，引起媒体高度关注。 2012年3月，余杭法院裁定受理金兴地产破产清算。这是国家房地产调控政策实施以来杭州首家破产的房地产企业。 2013年8月，鉴于金星地产等30家“中江集团”企业性格高度混杂，金星地产与“中江集团”其他29家企业进行合并重组。
2．复工复建融资计划。 2012年3月，金兴地产因维稳问题突出，被余杭单独优先考虑。管理方与政府相关部门多次牵头召开金星地产协调会，明确西城时代家园项目需要复工复产、继续建设。融资将由管理人向政府借款进行。垫付的全部资金将由政府通过国有城市投资公司拨付。管理人将统一对外支付，所有续约资金的使用都将受到严格审查。
3、复工建设进展情况。一是成立项目工作领导小组。为确保西城时代家园项目续建工作顺利推进，余杭区成立了西城时代家园项目稳定工作领导小组，具体负责综合协调、信访接待、突发事件处理、项目管理等工作。推进、资产核查、破产实施、指导和稳定管控。 、舆情应对等相关工作。
二是成立项目现场工作组。针对项目复工续建中存在的诸多协调问题，住建部门、国有城投公司、当地乡镇、管理人员组成现场工作组，共同推动项目审核落实，工程质量安全监管、工程现场稳定维护等具体任务。
三是约谈建设单位，解决开工障碍。西城时代家园三期工程共涉及大小建设单位35个。住建部门、国有城投公司会同管理方，与建设单位、供应商重新谈判合同。对于因未支付前期工程款而拒绝复工或撤离工地的两家主体施工单位，政府将垫付部分农民工前期工资。
四是释放抵押权，解决办证问题。 2013年6月，西城时代家园三期陆续交付。但土地抵押是直接影响房屋所有人办理单一土地证，以及后续房屋销售和未开发土地处置的最大问题。当相关抵押权人（银行）未主动办理土地抵押注销登记时，基于此前出具的书面承诺，且相关抵押债权已被确认为“中江体系”破产案件中的优先债权，所出售房屋与抵押土地对应的，将出具证明。
五是制定资产处置计划，及时处置资产。管理人委托具有商品房销售代理资格的房产中介机构负责销售已竣工的房屋，销售费用以销售佣金的形式确定；管理人按照规划部门批准的规划用途和容积率使用未开发土地。评估后委托中介机构拍卖、转让。
政府预付资金模式体现了政府应对“烂尾楼”项目的负责任态度以及决心和执行能力。其优点是资金投入快、完工率高。但政府预付资金模式可复制性较差，无法成为常态。政府作为社会经济的宏观管理者，过多介入不利于规则的建立和市场作用的发挥。在处理“烂尾楼”项目过程中，政府扮演协调者的角色，主要通过组织“烂尾楼”项目排查、给予优惠政策、负责招商引资等方面给予支持。
（二）市场融资模式——以亿丰城地产为例
一、亿丰城房地产破产案基本情况。亿丰城房地产是房地产集团公司为开发特定房地产项目而设立的子公司。由于资金链出现严重问题，其开发的“洞天·亿丰城”项目自2015年3月起已停工，该项目竣工率约41%，销售率约51%，已知有1200余套。业主债权人。鉴于破产受理审查和指定管理人所需时间较长，以及业主和债权人的强烈诉求以及合同期内财产交付的压力，2015年6月，余杭法院对破产管理人进行了预登记。亿丰城地产破产重整申请，符合相关条件后，将及时裁定受理亿丰城地产破产重整，选定管理人将根据前期相关工作开展后续工作重组前登记期。
破产重整制度的建立，体现了破产立法宗旨从债权人为本，到债权债务人利益平衡，再到社会利益为本的转变过程。 在破产重整与庭外重整之间，破产预重整制度赋予了债务人、债权人等利害关系人更大的谈判空间和选择自主权。亿丰城地产在预重整过程中坚持债权人立场。以债务人和社会利益为导向的理念，加强法院引导，争取政府支持，尊重债权人和债务人的自主权和权利，实现各方利益最大化和社会资源优化配置。
2．双方就复工、继续施工达成一致。亿丰城地产预重整的目标是通过前期工作，使债权人就复工复产达成共识，为进入破产程序后迅速启动实质性建设复工奠定基础。为此，重组前期主要开展了以下工作。
一是建立已知债权人沟通协商机制。首先，梳理亿丰城地产账面情况，确认已知债权人名单及账面债权金额。根据《公司破产法》关于债权人会议的规定，第一大债权人应当提交法院作为主要召集人召集已知债权人会议。备案申请应当建立已知债权人联络协商机制，由主召集人主持召开已知债权人分组会议，经充分协商后作出延续暂停项目的决议，并与各已知债权人协商一致。债权人应当就债权人的立场形成书面承诺文件，以实现预重整目标。
二是确定复工续建的可行性。一是对亿丰城地产及旗下项目的基本情况进行调查，了解亿丰城地产的真实现状。其次，联系原建设单位，明确继续建设的意愿和能力，初步确定继续建设的建设单位。然后聘请第三方与原建设单位合作，计算暂停项目延续所需资金，模拟具体延续方案，分析延续效益与成本关系。同时聘请第三方评估机构对工程竣工量进行评估。现场确认审核，确定续建复工的可行性及所需融资金额。
三是通知已购买房产的业主债权人，征求其继续施工、复工意愿。亿丰城地产通过公司网站和预售时保留的业主联系方式告知业主在公司网站首页下载征集函，业主就续约事宜签署意见。 78.2%的业主债权人回函表示同意续签。
3、复工复建融资计划。某银行是亿丰城地产的最大债权人，也是唯一的资产抵押权人。经过充分协商和协商，亿丰城地产与某银行确定由某银行牵头，通过政府融资平台为“洞天·亿丰城”项目提供融资。后续融资2.1亿元，采用特殊封闭式运作方式。平台公司不承担经济责任，所募集的复工建设资金将优先作为互利债务。
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该融资计划的优点是合理利用市场资源，通过市场化方式解决融资问题，从金融机构债权人那里获得融资，贷款利率较低，成本可控。该方案的缺点是融资审批流程繁琐、耗时长、不确定性大。同时，融资银行通常要求政府协调各方关系，协助推进项目建设，保障各类证件的办理。
“烂尾楼”项目的复工续建从政府垫付融资模式演变为市场融资模式，体现了破产案件处理过程中市场化理念的强化。比较两种融资模式的优缺点，从资金投入速度来看，政府先行资金投入模式较快；在资金使用效率方面，受资金监管和外部环境支持等因素影响，政府预付资金模式的资金利用率较高；从适用范围来看，市场融资模式适用范围较广，政府预支资金模式可复制性差，适用范围有限；从两种模式对后续项目建设的影响来看，政府预付金模式着眼于民生和社会稳定，因此在政府监管和市场融资下完成率较高。模型后续建设主要受市场因素影响，因此完成率较低。
4、破产房地产相关企业在建项目续建优化建议
（一）建立常态化政医联动机制
涉及住房的破产企业建设项目的续建涉及利益广泛，维稳任务重。它关系到维护市场经济秩序的正常运行。这不仅是法院的事，也是政府的责任。法院只能解决破产案件中涉及的法律问题，这很复杂。法院无法解决社会问题和稳定维护问题。因此，无论采用哪种模型进行持续建设，都需要政府支持。考虑到在住房破产案件中保持稳定性的压力和房主访问的风险，应建立正常化的政府法规协调。机制。一方面，我们必须遵守法院的领导，并加强司法保证，以继续建设项目，例如在法院内部合作，确定共同债务并保护所有者的权利和利益和债权人；另一方面，我们需要政府支持以加强正在建设的项目的延续。协调工作，例如稳定性维护，财务支持，员工安全，税收优惠，行政批准等。
（2）政府提前介入以促进正在建设的项目的延续
政府的早期干预和预先制定风险处置计划通常可以以一半的努力获得两倍的结果。例如，在“ ·”项目中， Real 向当地政府报告说，其资本链在申请破产预注册之前已被损坏。 ，破产和其他实际情况，并要求政府援助。政府及时进行了干预，有效地阻止了房地产资产的持续收缩和不良债务的扩大。同时，政府协调下的融资大大提高了融资的成功率。当然，政府的早期干预并不意味着司法干预。因此，有些人认为应该在司法层面清楚地表明，行政部门或破产申请人必须对“未完成的建筑物”项目具有相应的可行解决方案，也就是说，首先不应提交行政处置原则，否则不应提交案件。 〔3〕
（3）探索多元化的融资模型，以延续正在建设的项目
遵守“一层政策”的原则，并根据政府预付款模式和市场融资模式（包括债权人，第三 - 政党平台融资，金融机构类型的贷款类型）和投资组合融资模型等，融资方法应多样化，从最大化债务人财产价值的角度进行全面考虑，增加破产索赔的还款率，保护债权人，并保持社会稳定。它应该以市场为导向，并得到政府的支持，并提供适当的政策。为各方取得双赢的折扣。
（4）安排偿还破产房地产公司涉及的索赔的命令
如何确定多个利益相关者的还款顺序，例如购房者，建筑项目承包商，银行抵押贷款人，雇员债权人，税务机关等。 ，特别是购房者的主张。识别和还款顺序非常重要。关于还款令问题，根据最高人民法院（2014年）的第23号和第24号批准，“建筑项目承包商的优先偿还优先级优于抵押权利和其他索赔。或大部分付款，承包商将为商品支付优惠偿还房屋所享有的项目价格的权利，如果房屋完成的情况下，买方的索赔权不应与之相抵触，也不应如果房屋未完成，与买方索赔退款的权利发生冲突。 “实际上，在购买房屋时。家庭的索赔（5）优先于建筑项目价格和抵押贷款索赔。但是，房屋购买者的索赔应以不同的对待。第一种情况是，房屋购买者已经支付了所有人根据最高人民法院第71条的“企业破产案件中的几个问题”的第71条因此，考虑到这笔钱不属于破产财产。请求签出房屋并退还购买价格，应优先注册房屋。尽管商业房屋是特定的财产，但由于房屋购买者尚未支付全部考虑，因此商业房屋的所有权应属于债务人。 用于支付大部分购买价格的房屋购买者。 ，如果需要交付房屋，则应支付剩余的房屋付款。如果要求终止房屋购买合同，则将根据优先命令进行注册。对于支付房屋购买价格一小部分的房屋购买者，经理可以行使根据法律终止合同的权利。合同终止后的众议院付款将根据房屋购买者的优先级归还。
（5）加强经理的选择，指导和监督
根据“企业破产法”的规定，法院的主要责任是指导程序并批准并统治重要事项。管理员的主要责任是承担破产事务。因此，管理员的工作能力和工作自治对于与住房相关企业的破产非常重要。正在建设中的建筑项目的恢复和延续至关重要。有必要优化管理人员的选择方法。如果经理被随机选择，则法院应根据案件的特定情况提出对经理的相应要求，符合条件的注册经理应随机选择；对于那些对当地有重大影响的人，在涉及具有复杂法律关系和众多债权人的房地产公司的破产案件中，将始终通过竞争选择管理者。选择经理后，应通过一系列系统来指导和监督经理的工作，例如实施工作计划，常规对接，每周报告系统，工资激励机制和评估反馈机制。
（6）全面发挥债权人会议的角色
涉及房地产的破产企业正在进行的持续建设必须保护所有债权人的权利，充分尊重债权人的意愿，全面发挥债权人代表和债权人会议（债权人委员会）的作用，并扩大债权人做出决定和建议的权利。债权人是与参与房地产的破产公司正在进行的建设项目最密切相关的集团。 “水可以倾斜船，但也可以提起它。”通过债权人的融资，在债权人的帮助下吸引投资，债权人决定是否继续建设以及是否继续建设。 ，让债权人监督续签工作，利用债权人代表使债权人情绪平静等等。
破产与住房相关的企业正在进行的持续建设是一个巨大的项目，拥有大量人，大量资金，多样化的利益，繁琐的程序和频繁的冲突。任何链接中的任何错误都可能影响整个身体。因此，有必要澄清政府与法院之间的局势。 ，行政人员和债权人会议（债权人委员会）扮演各自的角色，共同努力促进完成正在建设的项目的完成，并减少“未完成的建筑物”项目对社会和经济的负面影响。
笔记：
本文中提到的所有者的债权人包括房屋购买者的债权人和租房者的债权人。
Wang ：“破产法”（第三版），中国人民大学出版社，2011年版，第245页。
研究小组：“处理房地产企业和建议破产案件的困难的原因”，“破产法律论坛”。 10，第414页。
这里购买的房屋家庭是指消费者房屋购买的家庭，不包括拥有虚假抵押的“所有者”，使用房屋来偿还债务和非典型的担保。
这里购买者的债权人的权利是指房屋购买者支付的购买价格，不包括房屋购买者要求的违约损失，损害赔偿，损失等。
Qin ：“从债权人的破产和清算申请的角度来看，对房地产企业破产和清算的几个实际问题的研究”发表在“中国审判”第54期，2010年。
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